Eigenaar door verjaring?

Eigenaar door verjaring?

De wetgever heeft in het Burgerlijk Wetboek bepalingen opgenomen die tot doel hebben maatschappelijke zekerheid te scheppen over situaties die al lange tijd afwijken van de juridische werkelijkheid.
In artikel 3:99 BW is de zogenaamde verkrijgende verjaring geregeld. Dit artikel betekent dat iemand eigenaar kan worden als hij een goed meer dan 20 jaar bezit.

eigenaar door verjaring

Verkrijgende verjaring is echter alleen van toepassing bij “goede trouw”. Van goede trouw is geen sprake als de eigendom op juiste wijze is beschreven in het kadaster. Verkrijgende verjaring kan wel aan de orde zijn bij een fout in het kadaster.  Bijvoorbeeld als in een leveringsakte een verkeerde naam is geschreven, waardoor een verkeerd feit in het kadaster terecht komt. Met een beroep op artikel 3:99 BW kan dan alsnog de eigendom worden verkregen door diegene die het goed heeft gekocht. Verkrijgende verjaring komt bijna nooit voor.

Wel veel voor komt een andere manier om door verjaring eigenaar te worden. Deze manier wordt de “extinctieve verjaring” of bevrijdende verjaring genoemd, en is vastgelegd in artikel 3:105 BW. In dit artikel is bepaald dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is verjaard, dat goed bezit, ook al was hij niet ter goede trouw.

Het gaat er dus om dat er zoveel tijd moet zijn verstreken dat, als de voormalige eigenaar een vordering instelt om het goed  waarvan hij meent eigenaar te weer in zijn bezit te krijgen, de rechter deze vordering zal afwijzen omdat deze is verjaard. De verjaringstermijn is 20 jaar.

Een vereiste voor bevrijdende verjaring is dat sprake is van ondubbelzinnig bezit. Diegene die een beroep doet op bevrijdende verjaring, en eventueel diens rechtsvoorgangers, moeten het goed al die tijd in bezit hebben gehad alsof zij eigenaar waren.

Wat ondubbelzinnig bezit inhoudt is vastgelegd in artikel 3:107 BW en verder uitgewerkt in jurisprudentie.Het moet gaan om een zodanige manier van bezit dat er naar buiten toe geen andere indruk kan ontstaan dan dat de macht alsof men eigenaar is wordt uitgeoefend.

Het komt daarbij niet aan op de bedoeling van de bezitter. Ook is niet van belang of een voormalige eigenaar daadwerkelijk heeft waargenomen dat sprake is van ondubbelzinnig bezit. Van belang is hoe het bezit er naar buiten toe voor ieder redelijk denkend mens uitziet. De bezitter moet zich dus, gedurende 20 jaar, zodanig gedragen dat diegene wiens vordering  de verjaring betreft daar niets anders uit af kan leiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. (Hoge Raad 15 januari 1993, N 1993, 178).

Volgens vaste jurisprudentie is van ondubbelzinnig bezit in het algemeen geen sprake bij gebruik als tuin. Zie een recent arrest van het Hof te Den Bosch: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2018:347.

Van ondubbelzinnig bezit is ook geen sprake als de bezitter of een rechtsvoorganger huurder was of anderszins afspraken met de eigenaar heeft gemaakt over het gebruik.

De rechter wijst een beroep op bevrijdende verjaring niet snel toe. De rechtspraak is erg casuistisch (verschillend van geval tot geval), waarbij vergaand op de historische feiten wordt ingegaan.

Heeft u vragen over verkrijgende verjaring of wilt u advies of bijstand bij een procedure?

Neem contact op met mr. Mascha Jonkman.

Over de auteur

admin administrator

Advocaat vastgoed en omgevingsrecht bij Jonkman, van Nieuwenhuizen en Wezel te Zaandam.