Huurders van bedrijfsruimte die die door corona in de problemen komen hebben soms recht op huurkorting

Huurders van bedrijfsruimte die die door corona in de problemen komen hebben soms recht op huurkorting

Door een omzetdaling is er soms onvoldoende geld voor betaling van de huur. De verhuurder kan dan bij de kantonrechter een ontruimings- en/of incassoprocedure starten.

Door de huurder kan soms met een beroep op onvoorziene omstandigheden huurvermindering worden gevorderd.

Een uitspraak van de rechtbank te Amsterdam van 28 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4280) ging over een huurachterstand betreffende bedrijfsruimte die werd gebruikt voor het geven van cursussen. Door de lockdown viel het bedrijf stil. Er was huurachterstand ontstaan voor en tijdens de lockdown. De verhuurder vorderde betaling van de hele huurachterstand. De huurder deed een beroep op onvoorziene omstandigheden.

De kantonrechter bepaalde dat de huurachterstand die was ontstaan tijdens de lockdown maar voor 50 procent op de huurder kon worden verhaald. De rechter oordeelde dat corona een onvoorziene omstandigheid is. Dat is een omstandigheid waar contractpartijen vooraf geen rekening mee konden houden, en die de rechter toe staat om het contract te wijzigen.

Een ander voorbeeld is een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 11 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914). Deze zaak ging over een Amsterdams restaurant dat in april 2020 door de coronasluiting. De rechtbank paste in kort geding een voorlopige huurkorting toe van 25 %, tot en met oktober 2020. De rechtbank hield rekening met door de huurder van de overheid ontvangen corona-vergoedingen.

Wat is nodig voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden

Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 lid 1 BW) moet de rechter ervan overtuigd zijn dat het vasthouden aan de in huurovereenkomst en algemene voorwaarden neergelegde bepalingen omtrent de huurprijs “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar“ is.

Wat betekent dat precies? Door de huurder moet worden aangetoond dat er geen geld is om de huur te betalen en dat de betalingsproblemen door de coronacrisis zijn veroorzaakt. Aan de rechter zal dus een betrouwbare en volledige administratie moeten worden getoond waaruit de betalingsonmacht door de coronacrisis blijkt.

Als het beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende is gemotiveerd kan de rechter het om die reden afwijzen. Zie een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 19 juni 2020, (ECLI:NL:RBDHA:2020:5661) een beroep op onvoorziene omstandigheden af omdat, citaat:

“Iedere (cijfermatige) onderbouwing en/of uitleg omtrent het gestelde omzetverlies ontbreekt. Dit betekent niet alleen dat (indien al zou worden aangenomen dat sprake is van een halvering van de omzet) onduidelijk is in hoeverre de Corona-crisis tot een omzetdaling heeft geleid, maar ook dat niet duidelijk is geworden hoe die zich verhoudt tot eventuele, eveneens aan de Corona-crisis te relateren, kostendalingen. Bij gebreke van deze onderbouwing kan de kantonrechter [naam coöperatie] niet in haar standpunt volgen. Het beroep van [naam coöperatie] op artikel 6:248 lid 2 dan wel 6:258 lid 1 BW kan niet slagen.”

Zorg dus voor een goede onderbouwing, en meld u bij problemen zo snel mogelijk bij de verhuurder. Houd als verhuurder rekening met het feit dat de huurder recht kan hebben op een huurkorting. Als u er niet onderling uitkomt, zoek tijdig juridische bijstand.

Ik merk wel op dat het bij genoemde jurisprudentie gaat om voorlopige oordelen van rechters in kort geding. Het is mogelijk dat in een zogenaamde bodemprocedure en hoger beroep een andere beslissing wordt genomen. Rechtskundigen verschillen vooral van mening over of het niet kunnen gebruiken van het gehuurde door corona wel als een gebrek kan worden aangemerkt. Het gehuurde is op zich namelijk nog wel te gebruiken, zij het niet voor het beoogde doel.

Neem bij vragen over de huurbetaling en de coronacrisis vrijblijvend contact op met mr M.C. Jonkman: 0625000951, email: jonkman@jadvocaten.nl. Wij werken coronaproof, bij voorkeur op afstand.

Over de auteur

admin administrator

Advocaat vastgoed en omgevingsrecht bij Jonkman en Wezel advocatenkantoor te Zaandam.