Wanneer is een huurovereenkomst geliberaliseerd en wat zijn de gevolgen?

Wanneer is een huurovereenkomst geliberaliseerd en wat zijn de gevolgen?

Een huurcontract is geliberaliseerd als:

bestaande bouw:  de overeenkomst  ná 1 juli 1994 gesloten is en waarbij waarbij de overeengekomen netto huurprijs hoger was dan  de liberalisatiegrens (grens voor het ontvangen van huursubsidie) .

nieuwbouwwoningen: als de overeenkomst voor een nieuwbouwwoning is ingegaan op of na 1 juli 1989, en de netto huurprijs meer dan ƒ 750 bedroeg (1989), ƒ 775, in 1991. ƒ 820, in 1992, ƒ 865,42  ƒ 913,33 in 1993. Vanaf 1 juli 1994 wordt de algemene liberalisatiegrens gehanteerd (zie de tabel hieronder).

Het gaat dus om de netto-huurprijs, bij een all-in huur is in principe en sprake van geliberaliseerde huur omdat dan niet bekend is wat de netto-huurprijs is.

Huurders kunnen uiterlijk binnen zes maanden na ingang van de huurovereenkomst de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Daarna kan dat niet meer. Ook als de huur op basis van het puntensysteem beneden de liberalisatiegrens uitkomt, is dan sprake van geliberaliseerde huur.

Wat betekent een geliberaliseerd huurcontract?

De huurprijs is vrij overeen te komen. De Huurprijzenwet woonruimte  en het daarop gebaseerde puntensysteem is niet van toepassing. Er kan geen bezwaarprocedure over huurverhogingen bij de Huurcommissie worden gevoerd. De huurder kan geen voorstel tot huurverlaging doen.

Ten aanzien van de huurprijs en bijkomende kosten geldt het volgende:

 

Partijen zijn uiteraard gebonden aan in de huurovereenkomst gemaakte afspraken, zoals een indexeringsclausule;

De huur mag niet meer dan 1 x per jaar worden verhoogd;

Geschillen over de servicekosten worden aan de kantonrechter voorgelegd;

Als de verhuurder de huur substantieel naar een marktconforme huurprijs wil verhogen en er kan geen overeenstemming worden bereikt, kan de verhuurder de huurder een “redelijk aanbod doen voor een nieuwe huurovereenkomst met hogere huurprijs”, waarbij de verhuurder bij gebreke van aanvaarding daarvan de huurovereenkomst opzegt. Om daadwerkelijk te bereiken dat de huurder het gehuurde ontruimt, zal de verhuurder een procedure bij de kantonrechter moeten beginnen. Deze kan op verzoek van de huurder toetsen of het aanbod redelijk is.

De verhuurder mag de huur niet meer dan een keer per jaar verhogen.

Geschillen over servicekosten worden aan de kantonrechter voorgelegd.

 

 

 

Liberalisatiegrenzen

per 1-7-‘94  ƒ 963,75
per 1-7-‘95  ƒ 1007,50
per 1-7-‘96  ƒ 1047,92
per 1-7-‘97  ƒ 1085,-
per 1-7-’98  ƒ 1085,-
per 1-7-’99  ƒ 1107,-
per 1-7-’00  ƒ 1149,-
per 1-7-‘01  ƒ 1193,- / € 541,36
per 1-7-‘02  € 565,44
per 1-7-’03  € 585,24
per 1-7-’04  € 597,54
per 1-7-’05  € 604,72
per 1-7-’06  € 615,01
per 1-7-’07  € 621,78
per 1-7-’08  € 631,73
per 1-7-’09  € 647,53
per 1-7-’10  € 647,53 *
per 1-1-’11  € 652,52 *
per 1-1-’12  € 664,66
per 1-1-’13 € 681,02
per 1-1-’14 € 699,48
per 1-1-’15 € 710,68
per 1-1-’16 € 710,68 * * let op

* De liberalisatiegrens is per 1-7-2010 niet verhoogd.
Deze wordt voortaan per 1 januari geïndexeerd, voor het eerst per 1-1-2011.

** De regering heeft besloten dat de liberalisatiegrens vanaf 2016 voor drie jaar (2016/17/18) wordt bevroren. De grens is sindsdien dus niet verhoogd en is nog steeds €710,68.

 

Over de auteur

admin administrator

Advocaat vastgoed en omgevingsrecht bij Jonkman, van Nieuwenhuizen en Wezel te Zaandam.