Categorie Archief Omgevingswet

De vrijheid van de gemeente om bouwplannen goed- of af te keuren is bij afwijking van het bestemmingsplan vrijwel onbegrensd en de beoordeling kan lang duren..

Bouwen, bouwen, bouwen is het devies, en vooral binnenstedelijk.

Veel grote maar ook kleinere projectontwikkelaars willen daar graag mee aan de slag, maar stuiten met regelmaat op een gemeente die niet bereid is mee te werken aan hun project. In een jarenlang durend traject, dat veel investeringen vergt, in dure onderzoeken, het laten maken van tekeningen door architecten, en in overleg, worden plannen uiteindelijk soms toch naar de prullenbak verwezen en kan de ontwikkelaar opnieuw beginnen.

Dat overkwam onlangs een ontwikkelaar van een project in Zaanstad, zo blijkt uit een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State van 14 oktober 2010 (ECLI:NL:RVS:2020:2440). De ontwikkelaar wilde met afwijking van het bestemmingsplan enkele appartementen ontwikkelen en had daarvoor in 2018 een vergunningaanvraag ingediend. De gemeente zag stedenkundige bezwaren. De appartementen waren te klein en droegen volgens de gemeente onvoldoende in positieve zin bij aan het aanzien van de openbare ruimte. Bovendien zag de gemeente onvoldoende samenhang in de plannen.

De projectontwikkelaar ging in beroep, tot aan de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er zouden volgens de ontwikkelaar door een ambtenaar toezeggingen zijn gedaan waardoor het vertrouwen was gewekt dat toestemming zou worden gegeven voor het plan. Verder zou het door de gemeente geschetste kader niet mogelijk zijn gelet op rechten van naburige eigenaars, er was volgens appellant sprake van zogenaamde “privaatrechtelijke belemmeringen”.

Zowel de rechtbank als de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State stelden appellant in het ongelijk. Dat een bouwplan binnen de door de gemeente gestelde kaders in privaatrechtelijke zin niet mogelijk zou zijn bleek volgens de rechter nergens uit. Van een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel was volgens de rechter ook geen sprake.

Het beroep had dus geen succes.

De reden daarvoor is dat de gemeente in dit soort gevallen, waarbij af wordt geweken van het bestemmingsplan, het recht heeft om te bepalen of zij daaraan mee wil werken of niet. Het heeft niet veel zin om daar tegenin te gaan.

Dat is frustrerend voor de ontwikkelaar, want dergelijke processen nemen soms jaren in beslag, en kosten ontzettend veel inspanning en geld. Om een oordeel te krijgen moet eerst een aanvraag worden ingediend en leges worden betaald. Als een bouwplan dan tijdens de rit wijzigt moet bij substantiële wijzigingen (en dat is al snel zo als de buitenkant een gebouw wijzigt) soms opnieuw een aanvraag worden ingediend met alle kosten van dien.

Het is wel mogelijk om de aanvraag in delen op te splitsen, zodat eerst wordt beoordeeld of de afwijking van het bestemmingsplan kan worden goedgekeurd en daarna pas de vergunning om te bouwen wordt verleend. Dat bespaart aanzienlijk qua legeskosten.

Het is spijtig dat dergelijke procedures zo moeizaam verlopen, en zo lang duren. Het moet toch mogelijk zijn zulke vastgelopen processen vlot te trekken, onnodige procedures te voorkomen en meer woningen te realiseren.

Als u juridische bijstand nodig heeft bij uw projecten, neem dan vrijblijvend contact met mij op.

Mascha Jonkman, advocaat 0625000951 jonkman@jadvocaten.nl

Vastgoedrechtadvocaat

Heeft u een advocaat vastgoedrecht nodig? Kies dan voor JNW advocaten voor direct een redelijk tarief en professionele rechtsbijstand.

Mascha Jonkman is een ervaren vastgoedrechtadvocaat en advocaat omgevingsrecht: zij is sinds 1998 advocaat en gespecialiseerd in het adviseren en procederen op gebied van koop/verkoop, huurrecht, projectontwikkeling, burenrecht, bouwrecht en omgevingsrecht in opdracht voor onder meer particulieren, aannemers, projectontwikkelaars, makelaars en de overheid. Lara van Nieuwenhuizen is specialist omgevingsrecht.

vastgoedrechtadvocaat

De combinatie van de specialisatie vastgoed en omgevingsrecht staat garant voor een betere en vollediger behandeling van uw zaak.  In zaken over vastgoed speelt het omgevingsrecht vaak een rol. Bij de verkoop of aankoop van vastgoed, en bij bouw en projectontwikkeling zijn omgevingsrechtelijke aspecten van belang.

U kunt bij mr Jonkman onder meer terecht voor:

  • advies en geschillen over aankoop en verkoop van onroerend goed; planologische (on)mogelijkheden, verborgen gebreken, burenrecht, vve, erfdienstbaarheden;
  • vragen en geschillen betreffende projectontwikkeling; het opzetten en ontvlechten samenwerkingen; planologische aspecten, geschillen met de overheid;
  • advies geschillen over bouwprojecten,  bouwarbitrages;
  • advies en geschillen over omgevingsrecht; omgevingsvergunningen, leges, bezwaar;
  • huurrecht woon- en bedrijfsruimte;
  • ontruimingen van vastgoed, terugvordering van eigendom, beslagen, kort gedingen;
  • beperkt zakelijke rechten, erfpacht, burenrecht, verjaring.

Neem vrijblijvend contact op met mr Mascha Jonkman: email:  jonkman@jadvocaten.nl, bel 075 202 6716, of vul onderstaand contactformulier in, dan nemen wij spoedig contact met u op.

 

 

 

Het nieuwe omgevingsrecht, wanneer en wat betekent het?

In 2020 treedt de Omgevingswet in werking. Wat betekent dit?

De Omgevingswet en de daarop gebaseerde regelgeving vervangt een groot aantal wetten en regels die betrekking hebben op de omgeving.

Denk aan de Wabo, de Wro (Wet ruimtelijke ordening), de Wet Geluidhinder, de Waterwet, de Wet Milieubeheer, Waterwet, etc.

Voor al deze wetten en regels wordt de Omgevingswet het nieuwe wettelijke kader. Onder die Omgevingswet worden een aantal Algemene Maatregelen van Bestuur gerangschikt die de inhoudelijke normen regelen voor geluid, veiligheid van dijken, etc. Qua plannen en vergunningen is het deels oude wijn in nieuwe zakken. Bestemmingsplannen worden Omgevingsplannen.

Het verschil met de huidige wetgeving is dat een omgevingsplan voor een hele gemeente moet gelden, en dat daarin meer regels kunnen worden opgenomen dan nu het geval is. De gemeente krijgt meer vrijheid om binnen de wettelijke kaders te bepalen wat wel en niet mag qua bijvoorbeeld geluid en milieugevoelige bestemmingen. Als de gemeente dat in het belang vindt van de woningbouw mag zij binnen grenzen afwijken van geluidnormen, luchtkwaliteit en milieunormen. Voor luchtkwaliteit geldt, grofweg, dat bestemmingsplannen daarop alleen ter plekke van de huidige probleemlocaties moet worden getoetst.

Een van de doelen van de Omgevingswet is om de milieunormen te verruimen, en gemeenten daarbij meer ruimte te geven om economische doelen en belangen voorrang te geven. Het wordt dan gemakkelijker voor ontwikkelaars om locaties waarbij dat nu lastig is voor woningbouw geschikt te maken.

Voor belanghebbenden/omwonenden kan de Omgevingswet een vermindering van de kwaliteit van de omgeving betekenen, in de zin van meer omgevingsgeluid en slechtere luchtkwaliteit, en risico’s en hinder van bedrijvigheid nabij woonfuncties. Aan de andere kant kunnen er mogelijk wel meer nieuwe woningen worden gebouwd.

Voor grondeigenaren en ontwikkelaars kan sprake zijn van nieuwe kansen en lastenverlichting.

Hoe de Omgevingswet op deze punten uitpakt zal uiteraard erg afhangen van de aanpak van de individuele gemeenten.