Het niet voldoen van een onroerende zaak aan de overeenkomst en de klachttermijn

Het niet voldoen van een onroerende zaak aan de overeenkomst en de klachttermijn

Het komt regelmatig voor: men heeft onroerend goed gekocht, en er blijkt sprake van ernstige gebreken. Er is bijvoorbeeld sprake van verrotte vloerbalken, of de open haard blijkt geen rookkanaal te bevatten en niet als zodanig bruikbaar. Op grond van artikel 7:17 BW kan de koper dan proberen de ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst in te roepen, omdat het gekochte niet beantwoord aan hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijze mocht verwachten.

Er zijn dan wat valkuilen.

Een beroep op ontbinding heeft over het algemeen alleen zin, door als het gekochte als gevolg van het gebrek niet voor het gebruik volgens het doel waarvoor het is gekocht, bij woningen is dat het wonen; geschikt is. Deze beperking is het gevolg van de meestal in koopovereenkomsten opgenomen standaardclausules, die aansprakelijkheid voor gebreken uitsluiten. Van dergelijke ernstige gebreken kan bijvoorbeeld sprake zijn als de vloer inzakt. In het geval van het niet functioneren van een open haard niet.

Bovendien moet tijdig worden geklaagd. In een uitspraak van de Rechtbank te den Haag van 27-6-2009,  LJN: BJ2450,  was een zaak aan de orde van een koper die een appartementsrecht had gekocht van de staat. De koper kwam er vrij snel achter dat het appartement zeer brandonveilig was als gevolg van de toepassing van wanden van spaanplaat en vinyl behang.

Hij meldde dat zeven maanden nadat hij dit had ontdekt aan de staat, en gaf aan de koopovereenkomst te ontbinden. De vordering werd afgewezen, omdat de koper volgens de Rechtbank te lang had gewacht met klagen.

De staat vond dat de klachttermijn uiterlijk twee maanden bedroeg op grond van artikel 7:23 en artikel 7:5 lid 1 BW. De Rechtbank merkt op dat deze termijn van twee maanden betrekking heeft op de consumentenkoop, en dat de bepalingen over de consumentenkoop niet toepasselijk zijn omdat het hier om koop van een onroerende zaak gaat.

Er geldt in dit geval geen vaste termijn, zo stelt de Rechtbank terecht, maar er moet binnen bekwame tijd worden geklaagd. Hoe lang deze termijn mag zijn is volgens de Rechtbank afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, een vaste termijn kan niet worden gegeven. De Rechtbank verwijst naar het arrest HR 29 juni 2007; RvdW 2007, 636.

Op zich blijkt uit deze uitspraak niets nieuws, maar het is wel een onderwerp dat in de vastgoedpraktijk regelmatig terugkeert en waar soms onduidelijkheid over heerst. Hoe lang de termijn precies mag zijn, hangt uiteindelijk dus af van de afweging van de Rechtbank.

In deze zaak is dat zeven maanden. Maar wat als u negen maanden te laat was, of misschien juist na drie maanden heeft geklaagd maar over juridische deskundigheid beschikt? U zult uw zaak dan zorgvuldig moeten afwegen aan de hand van de jurisprudentie. Het is daarom natuurlijk altijd beter zo spoedig mogelijk na ontdekking schriftelijk te klagen over gebreken.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u terecht bij mr M.C. Jonkman

 

Over de auteur

admin administrator

Advocaat vastgoed en omgevingsrecht bij Jonkman, van Nieuwenhuizen en Wezel te Zaandam.