Categorie Archief Procesrecht

Procedure over referendum cultuurcluster Zaanstad

De gemoederen in Zaanstad zijn al geruime tijd verhit door de komst van het zogenaamde Cultuurcluster. De bedoeling van de gemeente Zaanstad is nabij het treinstation van Zaanstad een Cultuurcluster gebouw op te richten waarin allerhande culturele organisaties in Zaanstad worden geconcentreerd. Deze organisaties moeten hun huidige locaties verlaten.

Inwoners van de gemeente Zaanstad hebben bezwaar tegen de hoge kosten en vrezen ook dat het Cultuurcluster zal leiden tot extra verloedering van andere delen van de stad. Zo komt de voormalige Verkadefabriek aan de Westzijde deels leeg te staan.

Hoe zit deze zaak nu juridisch in elkaar, is het nog mogelijk het Cultuurcluster tegen te houden?

Planologisch bezien is het Cultuurcluster al meer dan 10 jaar geleden mogelijk gemaakt in bestemmingsplan Inverdan. Het principebesluit over de planologische inpassing van het Cultuurcluster is dus al lang geleden genomen, daar valt voor belanghebbenden niets meer tegen te ondernemen. Een omgevingsvergunning voor het Cultuurcluster moet nog wel worden verleend. Een ontwerp is eind december 2017 ter inzage gelegd. Als een omgevingsvergunning wordt verleend kan daar tegen worden geprocedeerd, maar omdat de ontwikkeling in principe al is toegestaan, mag worden verwacht dat uiteindelijk een omgevingsvergunning wordt verleend en dat een procedure over de omgevingsvergunning hoogstens een bijstelling op detailniveau en uitstel oplevert.

Op 16 februari 2017 bleek dat het Cultuurcluster aanzienlijk meer gaat kosten dan begroot: de gemeenteraad van Zaanstad heeft toen besloten om het investeringsbudget ten behoeve van de realisatie van het Cultuurcluster met € 7.700.000,- te verhogen, het zogenaamde kredietbesluit.

Over dit laatste besluit, het kredietbesluit, hebben kiesgerechtigden om een referendum verzocht. Dat is op grond van artikel 5 van de Referendumverordening Zaanstad mogelijk als een kennisgeving daartoe tenminste vijf dagen voor een raadsbesluit wordt gedaan, en wordt gesteund door tenminste 500 kiesgerechtigden. Met deze kennisgeving staat nog niet vast dat ook daadwerkelijk een referendum kan worden gehouden: op grond van artikel 6 van de Referendumverordening van de Gemeente Zaanstad moet, als de raad zou besluiten dat een referendum kan worden gehouden, vervolgens nog een verzoek daartoe worden ingediend dat door 6000 kiesgerechtigden wordt gesteund.

Zover kwam het aanvankelijk niet. Nadat de gemeenteraad advies had ingewonnen bij rechtsgeleerden, die adviseerden dat een referendum over het kredietbesluit vanuit juridisch oogpunt mogelijk was, nam de gemeenteraad tevens op 16 februari 2017 het besluit dat zij om dringende redenen als bedoeld in artikel 3 k van de Referendumverordening geen referendum zou worden gehouden.

De gemeenteraad legde aan dit besluit ten grondslag dat de ruimtelijke besluitvorming reeds lang had plaatsgevonden, en dat bovendien met ontwikkelaars een vaststellingsovereenkomst was gesloten over de bouw van het Cultuurcluster. Het niet doorgaan van het Cultuurcluster is daarom ondenkbaar en zou ernstige schade berokkenen, aldus de gemeenteraad. Bovendien zou een referendum tot ontoelaatbare vertraging leiden.

Tegen dit besluit werd door belanghebbenden eerst bezwaar ingediend, en na afwijzing daarvan een voorlopige voorziening en beroep.

De Rechtbank Noord-Holland oordeelde op 21 december 2017, met dat het besluit van de gemeenteraad van Zaanstad om op grond van dringende redenen geen referendum te houden niet door de beugel kan. Het besluit van de gemeente betekent in feite dat zij geen referendum wil houden omdat de uitkomst “nee” zou kunnen zijn, aldus de Rechtbank. Zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2017:11154procedurereferendumcultuurclusterzaanstad

De Rechtbank verwoordt het als volgt:

Omdat het referendum een democratisch instrument is, kan de eventuele uitkomst (“een mogelijk nee als uitkomst”) geen dringende reden opleveren om een referendum niet te houden. Aangezien het om een raadgevend referendum gaat, kan het definitief niet doorgaan van het Cultuurcluster geen rechtstreeks gevolg zijn van het houden van het referendum. Het is namelijk de raad die, nadat het referendum is gehouden, beslist over de consequenties van de uitkomst van het referendum voor het kredietbesluit. Ook als een referendum zou worden gehouden, beslist uiteindelijk de raad over het al dan niet doorgaan van het Cultuurcluster. Zoals onder 6.5 is vermeld, is deze besluitvorming van de raad in de Referendumverordening niet genormeerd.

Het argument dat een referendum vertraging zou opleveren wijst de rechtbank tevens van de hand. Het referendum had in de periode voorafgaand aan de procedure al plaats kunnen vinden, aldus de Rechtbank.

De Rechtbank heeft hiermee naar mijn indruk een redelijk opmerkelijke uitspraak gedaan, die afwijkt van jurisprudentie over dit onderwerp, waarin de overheid een praktisch onbeperkte mate van beoordelingsruimte wordt gegeven tot afwijzing van een initiatief tot het houden van een referendum. Op zich is dit begrijpelijk gelet op het feit dat de rechter besluiten van de overheid, waarbij sprake is van beoordelingsvrijheid, besluiten slechts marginaal mag toetsen.

Bovendien moet worden opgemerkt dat een vergelijking met andere uitspraken over dit onderwerp lastig is, omdat gemeenten van elkaar verschillende referendumverordeningen hebben.

Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Raad van State uit 2017: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2017:2878. In deze zaak ging het om een initiatief om een referendum te houden over de vestiging van een asielzoekerscentrum. De gemeente wees dat af, omdat de ruimtelijke besluitvorming al was voltooid. De Raad van State honoreerde dat besluit, en besteedde geen of nauwelijks aandacht aan de inhoud van de motivering van het besluit van de Gemeente, en aan het argument van appellanten dat zij zich door een zo ruime mogelijkheid tot afwijzing beknot zagen in hun democratisch recht.

In een vergelijkbare zaak, tevens betreffende een initiatief tot een referendum over een investeringsbesluit terwijl de ruimtelijke besluitvorming, net als in de cultuurclusterzaak, al was afgerond, werd door de Rechtbank Midden-Nederland, zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2013:3613 geoordeeld dat de gemeenteraad van Hoorn terecht besloot dat geen referendum kon worden gehouden.

Wel was het besluit van de gemeenteraad te Hoorn gegrond op een artikel in de Referendumverordening dat i hield dat een referendum niet kan worden gehouden over raadsbesluiten die hun grondslag vinden in een eerder besluit waarover een referendum had kunnen worden gehouden. De Referendumverordening van de gemeente Zaanstad kent een vergelijkbaar artikel, maar daar heeft de gemeenteraad uitdrukkelijk geen beroep op gedaan, getuige een passage uit de uitspraak in de cultuurclusterzaak, rechtsoverweging 6.2:

In de schriftelijke toelichting is namens de raad benadrukt dat het referendumbesluit is gebaseerd op artikel 3, aanhef en onder k, van de Referendumverordening en niet op enig ander onderdeel van dit artikel.

Zie ten slotte ook http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2015:11183, waarbij wel sprake was van een nog te nemen besluit, en geen van de uitzonderingsgronden voor het houden van een referendum van toepassing was. De gemeente Landsmeer betoogde in deze zaak dat zij, omdat in de aanhef van artikel 3 van haar Referendumverordening staat dat een referendum kan worden gehouden, ten allen tijde kan besluiten geen referendum te houden. In dit geval vond de gemeente Landsmeer een referendum prematuur. De Rechtbank ging daar in mee.

Mogelijk was de zaak voor Zaanstad anders verlopen als zij haar besluit wel had gegrond op de uitzonderingsgrond in artikel 3.g van de Referendumverordening Zaanstad: besluiten die naar het oordeel van de raad hun grondslag vinden in een eerder genomen beslissing waarover een referendum is gehouden of kon worden gehouden.

Of dat zo zou zijn geweest en hoe de Raad van State in hoger beroep zou hebben geoordeeld blijft ongewis, want de gemeenteraad van Zaanstad heeft op 28 januari 2018 besloten dat er wel een referendum kan worden gehouden. Inmiddels is of wordt een verzoek tot het houden van een referendum ingediend, vergezeld van 5.000 handtekeningen, zo begrijp ik uit de website van de initiatiefnemer: www.kultuurklutser.nl;

Uit gepubliceerde raadsstukken blijkt dat de gemeenteraad zich al voorbereidt op de mogelijkheid van bezwaar en beroep door derde belanghebbenden tegen het uiteindelijke besluit over het houden van een referendum. In dat uiteindelijke besluit moet door de gemeente worden beoordeeld of het aantal vereiste handtekeningen door de initiatiefnemers is verkregen. De aanbesteding van het project is met enige maanden uitgesteld.

Als er genoeg steunverklaringen zijn, zal een referendum worden gehouden. Over wat de gemeenteraad vervolgens met de uitkomst doet, en of dat betekent of het Cultuurcluster doorgaat of niet, is niets te zeggen. Het referendum is immers raadgevend, de gemeenteraad kan met de uitkomst doen wat zij wil.

Vragen over omgevingsrecht en bestuursrecht? Neem vrijblijvend contact met ons op.

Overlast door bomen van de buren, moeten ze weg?

Nu de lente in aantocht is komen er weer blaadjes aan de bomen en neemt ook de overlast door bomen en ander groen van de buren weer toe. overlastdoorbomenvandeburen

Op grond van artikel 5:42 BW moeten bomen op twee meter van de erfgrens zijn geplant, heggen op 50 centimeter afstand. Als niet aan die eis wordt voldaan kan in principe verwijdering worden gevorderd.  Als de buren door u of uw rechtsvoorgangers toestemming is gegeven voor de aanwezigheid van bomen en struiken binnen die grenzen, kan verwijdering niet met succes worden geëist.  Diegene die een beroep doet op toestemming zal dat wel moeten bewijzen.

Het feit dat bomen en struiken binnen de BW-grenzen staan, betekent nog niet dat ze veilig zijn. Als sprake is van ernstige hinder kan soms toch met succes verwijdering of het snoeien worden gevorderd.  Of hinder onrechtmatig is, is volgens de Hoge Raad afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 18-09-1998, NJ 1999,69).

Of een rechter zal oordelen dat sprake is van onrechtmatige hinder die verwijdering rechtvaardigt is dus niet eenvoudig vast te stellen. Uit de jurisprudentie blijkt dat de rechter diverse factoren meeweegt, zoals de hoogte, het type boom en de groeisnelheid, de mate van overlast door wortelgroei, een eventuele monumentale waarde van de begroeiing, etc. Regelmatig worden door de rechter deskundigen ingeschakeld om daar een oordeel over te geven.

Hoe complex dergelijke procedures kunnen zijn blijkt uit een recent arrest van het Gerechtshof Den Haag. http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2017:3012.

In eerste aanleg wees de Rechtbank een vordering tot het kappen van een boom toe, omdat ernstige hinder door wortelgroei werd ondervonden.

In hoger beroep trok de wederpartij alle mogelijke verweren uit de kast om de zaak een andere wending te geven. Zo werd betoogd dat sprake was van verjaring omdat de boom al meer dan 20 jaar geleden was geplant. Het Hof wees dit argument van de hand omdat bij bomen het moment van aanplant volgens Het Hof niet kan worden beschouwd als aanvang van een onrechtmatige situatie.

Een ander argument was dat de echtgenote niet was betrokken in de procedure, terwijl zij wel mede-eigenaar was van de boom. Het Hof loste dit punt op door de echtgenote alsnog in de procedure te laten betrekken.

Het argument dat kon worden volstaan met het kappen van de wortels van de boom werd door het Gerechtshof tevens van de hand gewezen. Uit deskundigenonderzoek bleek dat de boom dat niet zou overleven en dan niet meer stevig vast zou staan, aldus het Gerechtshof. Uiteindelijk bekrachtigde het Hof het vonnis van de Rechtbank.

Neem bij vragen over dit onderwerp gerust vrijblijvend contact met ons op. Een eerste gesprek (half uur) is kostenloos.

 

 

Procedure over referendum cultuurcluster Zaanstad

De gemoederen in Zaanstad zijn al geruime tijd verhit door de komst van het zogenaamde Cultuurcluster. De bedoeling van de gemeente Zaanstad is nabij het treinstation van Zaanstad een Cultuurcluster gebouw op te richten waarin allerhande culturele organisaties in Zaanstad worden geconcentreerd. Deze organisaties moeten hun huidige locaties verlaten.

Inwoners van de gemeente Zaanstad hebben bezwaar tegen de hoge kosten en vrezen ook dat het Cultuurcluster zal leiden tot extra verloedering van andere delen van de stad. Zo komt de voormalige Verkadefabriek aan de Westzijde deels leeg te staan.

Hoe zit deze zaak nu juridisch in elkaar, is het nog mogelijk het Cultuurcluster tegen te houden?

Planologisch bezien is het Cultuurcluster al meer dan 10 jaar geleden mogelijk gemaakt in bestemmingsplan Inverdan. Het principebesluit over de planologische inpassing van het Cultuurcluster is dus al lang geleden genomen, daar valt voor belanghebbenden niets meer tegen te ondernemen. Een omgevingsvergunning voor het Cultuurcluster moet nog wel worden verleend. Een ontwerp is eind december 2017 ter inzage gelegd. Als een omgevingsvergunning wordt verleend kan daar tegen worden geprocedeerd, maar omdat de ontwikkeling in principe al is toegestaan, mag worden verwacht dat uiteindelijk een omgevingsvergunning wordt verleend en dat een procedure over de omgevingsvergunning hoogstens een bijstelling op detailniveau en uitstel oplevert.

Op 16 februari 2017 bleek dat het Cultuurcluster aanzienlijk meer gaat kosten dan begroot: de gemeenteraad van Zaanstad heeft toen besloten om het investeringsbudget ten behoeve van de realisatie van het Cultuurcluster met € 7.700.000,- te verhogen, het zogenaamde kredietbesluit.

Over dit laatste besluit, het kredietbesluit, hebben kiesgerechtigden om een referendum verzocht. Dat is op grond van artikel 5 van de Referendumverordening Zaanstad mogelijk als een kennisgeving daartoe tenminste vijf dagen voor een raadsbesluit wordt gedaan, en wordt gesteund door tenminste 500 kiesgerechtigden. Met deze kennisgeving staat nog niet vast dat ook daadwerkelijk een referendum kan worden gehouden: op grond van artikel 6 van de Referendumverordening van de Gemeente Zaanstad moet, als de raad zou besluiten dat een referendum kan worden gehouden, vervolgens nog een verzoek daartoe worden ingediend dat door 6000 kiesgerechtigden wordt gesteund.

Zover kwam het aanvankelijk niet. Nadat de gemeenteraad advies had ingewonnen bij rechtsgeleerden, die adviseerden dat een referendum over het kredietbesluit vanuit juridisch oogpunt mogelijk was, nam de gemeenteraad tevens op 16 februari 2017 het besluit dat zij om dringende redenen als bedoeld in artikel 3 k van de Referendumverordening geen referendum zou worden gehouden.

De gemeenteraad legde aan dit besluit ten grondslag dat de ruimtelijke besluitvorming reeds lang had plaatsgevonden, en dat bovendien met ontwikkelaars een vaststellingsovereenkomst was gesloten over de bouw van het Cultuurcluster. Het niet doorgaan van het Cultuurcluster is daarom ondenkbaar en zou ernstige schade berokkenen, aldus de gemeenteraad. Bovendien zou een referendum tot ontoelaatbare vertraging leiden.

Tegen dit besluit werd door belanghebbenden eerst bezwaar ingediend, en na afwijzing daarvan een voorlopige voorziening en beroep.

De Rechtbank Noord-Holland oordeelde op 21 december 2017, met dat het besluit van de gemeenteraad van Zaanstad om op grond van dringende redenen geen referendum te houden niet door de beugel kan. Het besluit van de gemeente betekent in feite dat zij geen referendum wil houden omdat de uitkomst “nee” zou kunnen zijn, aldus de Rechtbank. Zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2017:11154procedurereferendumcultuurclusterzaanstad

De Rechtbank verwoordt het als volgt:

Omdat het referendum een democratisch instrument is, kan de eventuele uitkomst (“een mogelijk nee als uitkomst”) geen dringende reden opleveren om een referendum niet te houden. Aangezien het om een raadgevend referendum gaat, kan het definitief niet doorgaan van het Cultuurcluster geen rechtstreeks gevolg zijn van het houden van het referendum. Het is namelijk de raad die, nadat het referendum is gehouden, beslist over de consequenties van de uitkomst van het referendum voor het kredietbesluit. Ook als een referendum zou worden gehouden, beslist uiteindelijk de raad over het al dan niet doorgaan van het Cultuurcluster. Zoals onder 6.5 is vermeld, is deze besluitvorming van de raad in de Referendumverordening niet genormeerd.

Het argument dat een referendum vertraging zou opleveren wijst de rechtbank tevens van de hand. Het referendum had in de periode voorafgaand aan de procedure al plaats kunnen vinden, aldus de Rechtbank.

De Rechtbank heeft hiermee naar mijn indruk een redelijk opmerkelijke uitspraak gedaan, die afwijkt van jurisprudentie over dit onderwerp, waarin de overheid een praktisch onbeperkte mate van beoordelingsruimte wordt gegeven tot afwijzing van een initiatief tot het houden van een referendum. Op zich is dit begrijpelijk gelet op het feit dat de rechter besluiten van de overheid, waarbij sprake is van beoordelingsvrijheid, besluiten slechts marginaal mag toetsen.

Bovendien moet worden opgemerkt dat een vergelijking met andere uitspraken over dit onderwerp lastig is, omdat gemeenten van elkaar verschillende referendumverordeningen hebben.

Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Raad van State uit 2017: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2017:2878. In deze zaak ging het om een initiatief om een referendum te houden over de vestiging van een asielzoekerscentrum. De gemeente wees dat af, omdat de ruimtelijke besluitvorming al was voltooid. De Raad van State honoreerde dat besluit, en besteedde geen of nauwelijks aandacht aan de inhoud van de motivering van het besluit van de Gemeente, en aan het argument van appellanten dat zij zich door een zo ruime mogelijkheid tot afwijzing beknot zagen in hun democratisch recht.

In een vergelijkbare zaak, tevens betreffende een initiatief tot een referendum over een investeringsbesluit terwijl de ruimtelijke besluitvorming, net als in de cultuurclusterzaak, al was afgerond, werd door de Rechtbank Midden-Nederland, zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2013:3613 geoordeeld dat de gemeenteraad van Hoorn terecht besloot dat geen referendum kon worden gehouden.

Wel was het besluit van de gemeenteraad te Hoorn gegrond op een artikel in de Referendumverordening dat i hield dat een referendum niet kan worden gehouden over raadsbesluiten die hun grondslag vinden in een eerder besluit waarover een referendum had kunnen worden gehouden. De Referendumverordening van de gemeente Zaanstad kent een vergelijkbaar artikel, maar daar heeft de gemeenteraad uitdrukkelijk geen beroep op gedaan, getuige een passage uit de uitspraak in de cultuurclusterzaak, rechtsoverweging 6.2:

In de schriftelijke toelichting is namens de raad benadrukt dat het referendumbesluit is gebaseerd op artikel 3, aanhef en onder k, van de Referendumverordening en niet op enig ander onderdeel van dit artikel.

Zie ten slotte ook http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2015:11183, waarbij wel sprake was van een nog te nemen besluit, en geen van de uitzonderingsgronden voor het houden van een referendum van toepassing was. De gemeente Landsmeer betoogde in deze zaak dat zij, omdat in de aanhef van artikel 3 van haar Referendumverordening staat dat een referendum kan worden gehouden, ten allen tijde kan besluiten geen referendum te houden. In dit geval vond de gemeente Landsmeer een referendum prematuur. De Rechtbank ging daar in mee.

Mogelijk was de zaak voor Zaanstad anders verlopen als zij haar besluit wel had gegrond op de uitzonderingsgrond in artikel 3.g van de Referendumverordening Zaanstad: besluiten die naar het oordeel van de raad hun grondslag vinden in een eerder genomen beslissing waarover een referendum is gehouden of kon worden gehouden.

Of dat zo zou zijn geweest en hoe de Raad van State in hoger beroep zou hebben geoordeeld blijft ongewis, want de gemeenteraad van Zaanstad heeft op 28 januari 2018 besloten dat er wel een referendum kan worden gehouden. Inmiddels is of wordt een verzoek tot het houden van een referendum ingediend, vergezeld van 5.000 handtekeningen, zo begrijp ik uit de website van de initiatiefnemer: www.kultuurklutser.nl;

Uit gepubliceerde raadsstukken blijkt dat de gemeenteraad zich al voorbereidt op de mogelijkheid van bezwaar en beroep door derde belanghebbenden tegen het uiteindelijke besluit over het houden van een referendum. In dat uiteindelijke besluit moet door de gemeente worden beoordeeld of het aantal vereiste handtekeningen door de initiatiefnemers is verkregen. De aanbesteding van het project is met enige maanden uitgesteld.

Als er genoeg steunverklaringen zijn, zal een referendum worden gehouden. Over wat de gemeenteraad vervolgens met de uitkomst doet, en of dat betekent of het Cultuurcluster doorgaat of niet, is niets te zeggen. Het referendum is immers raadgevend, de gemeenteraad kan met de uitkomst doen wat zij wil.

Vragen over omgevingsrecht en bestuursrecht? Neem vrijblijvend contact met ons op.

Kunnen inwonende kinderen of ouders medehuurder worden?

Heeft u een goede advocaat medehuur nodig? Zoek dan niet verder. Wij kunnen u bijstaan op gebied van huurrecht, ook bij geschillen over medehuurderschap.

In het huurrecht komen inwonende kinderen of ouders zelden in aanmerking voor medehuurderschap.

Kinderen worden geacht op een gegeven moment uit te vliegen, de samenwoning wordt daarom niet aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Onder meer uit een arrest van de Hoge Raad van 12 maart 1982, NJ 1982/352 volgt dat bij samenleven van ouder en kind sprake van een aflopende samenlevingssituatie en niet van een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.

  • De samenleving tussen een ouder en kind wordt dus slechts onder bijzondere omstandigheden aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat lijkt op zich redelijk, als dat anders zou zijn, zou de positie van huurder feitelijk overerfbaar worden en loopt het systeem van toewijzing van sociale huurwoningen vast.medehuur

Maar wat zijn dan bijzondere omstandigheden?

Enkele voorbeelden uit recente jurisprudentie:

Vragen of rechtshulp nodig bij medehuur? Neem vrijblijvend contact met ons op: http://jnwadvocaten.nl/contact-2/

Eigenaar door verjaring?

De wetgever heeft in het Burgerlijk Wetboek bepalingen opgenomen die tot doel hebben maatschappelijke zekerheid te scheppen over situaties die al lange tijd afwijken van de juridische werkelijkheid.
In artikel 3:99 BW is de zogenaamde verkrijgende verjaring geregeld. Dit artikel betekent dat iemand eigenaar kan worden als hij een goed meer dan 20 jaar bezit.

eigenaar door verjaring

Verkrijgende verjaring is echter alleen van toepassing bij “goede trouw”. Van goede trouw is geen sprake als de eigendom op juiste wijze is beschreven in het kadaster. Verkrijgende verjaring kan wel aan de orde zijn bij een fout in het kadaster.  Bijvoorbeeld als in een leveringsakte een verkeerde naam is geschreven, waardoor een verkeerd feit in het kadaster terecht komt. Met een beroep op artikel 3:99 BW kan dan alsnog de eigendom worden verkregen door diegene die het goed heeft gekocht. Verkrijgende verjaring komt bijna nooit voor.

Wel veel voor komt een andere manier om door verjaring eigenaar te worden. Deze manier wordt de “extinctieve verjaring” of bevrijdende verjaring genoemd, en is vastgelegd in artikel 3:105 BW. In dit artikel is bepaald dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is verjaard, dat goed bezit, ook al was hij niet ter goede trouw.

Het gaat er dus om dat er zoveel tijd moet zijn verstreken dat, als de voormalige eigenaar een vordering instelt om het goed  waarvan hij meent eigenaar te weer in zijn bezit te krijgen, de rechter deze vordering zal afwijzen omdat deze is verjaard. De verjaringstermijn is 20 jaar.

Een vereiste voor bevrijdende verjaring is dat sprake is van ondubbelzinnig bezit. Diegene die een beroep doet op bevrijdende verjaring, en eventueel diens rechtsvoorgangers, moeten het goed al die tijd in bezit hebben gehad alsof zij eigenaar waren.

Wat ondubbelzinnig bezit inhoudt is vastgelegd in artikel 3:107 BW en verder uitgewerkt in jurisprudentie.Het moet gaan om een zodanige manier van bezit dat er naar buiten toe geen andere indruk kan ontstaan dan dat de macht alsof men eigenaar is wordt uitgeoefend.

Het komt daarbij niet aan op de bedoeling van de bezitter. Ook is niet van belang of een voormalige eigenaar daadwerkelijk heeft waargenomen dat sprake is van ondubbelzinnig bezit. Van belang is hoe het bezit er naar buiten toe voor ieder redelijk denkend mens uitziet. De bezitter moet zich dus, gedurende 20 jaar, zodanig gedragen dat diegene wiens vordering  de verjaring betreft daar niets anders uit af kan leiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. (Hoge Raad 15 januari 1993, N 1993, 178).

Volgens vaste jurisprudentie is van ondubbelzinnig bezit in het algemeen geen sprake bij gebruik als tuin. Zie een recent arrest van het Hof te Den Bosch: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2018:347.

Van ondubbelzinnig bezit is ook geen sprake als de bezitter of een rechtsvoorganger huurder was of anderszins afspraken met de eigenaar heeft gemaakt over het gebruik.

De rechter wijst een beroep op bevrijdende verjaring niet snel toe. De rechtspraak is erg casuistisch (verschillend van geval tot geval), waarbij vergaand op de historische feiten wordt ingegaan.

Heeft u vragen over verkrijgende verjaring of wilt u advies of bijstand bij een procedure?

Neem contact op met mr. Mascha Jonkman.

No cure, no pay verbod voor advocaten

Het is advocaten in Nederland op grond van artikel 7.7. van de Verordening voor de advocatuur, zie:http://regelgeving.advocatenorde.nl/content/verordening-op-de-advocatuur niet toegestaan om op no cure, no pay basis te werken. Overtreding van die regel kan lijden tot schorsing of schrapping van het tableau. In het beste geval kan een advocaat die de no cure, no pay regel overtreedt door de tuchtrechter tijdelijk worden geschorst en worden veroordeeld tot terugbetaling van een op grond van “no cure, no pay” verkregen betaling.

Zie voor diverse tuchtrechtuitspraken: http://www.tuchtrecht.overheid.nl

Uit de tuchtrechtspraak blijkt dat advocaten het verbod op “no cure, no pay” soms vermijden door het oprichten van een afzonderlijke onderneming die dan de no cure, no pay zaken aanneemt, of door samenwerking met zo’n onderneming. Ook dat leidde tot schrapping van de betreffende advocaat van het tableau.

De Raad van Discipline in het ressort Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 26 september 2016, zaaknummer 16-303, blijkt dat ook in strijd is met het verbod op nu cure, no pay om te adverteren met no cure, no pay. In dit geval bevatten zoekwoorden van advertenties op internet die naar de website van het kantoor verwezen de woorden no cure, no pay. Dat mocht dus niet.

De achtergrond van een no cure, no pay verbod is dat de (ook de overheid) vreest voor “Amerikaanse toestanden”, voor een claimcultuur waarbij advocaten aan “ambulance chasing”  doen en zichzelf onevenredig hoge beloningen toekennen. Bovendien zou het tot het opdrijven van de hoogte van door rechters toegekende schadevergoedingen leiden.

Wat wel is toegestaan is no cure, less pay. De Nederlandse Orde van Advocaten licht dat op haar website (http://www.advocatenorde.nl) als volgt toe:

In de tuchtrechtspraak is sinds lange tijd bepaald dat een declaratieafspraak geoorloofd is die ertoe leidt dat bij het uitblijven van een positief resultaat wordt gedeclareerd op basis van een laag uurtarief, doch bij een positief resultaat een hoger tarief zal gelden (zie onder meer HvD 9 februari 1998, Advocatenblad 19 maart 1999). Er bestaat dan ook geen wezenlijk bezwaar tegen een afspraak waarbij de verhoging van het lage tarief in geval van het bereiken van een positief gevolg wordt gerelateerd aan een percentage van de waarde van dat positieve gevolg, mits het lage tarief maar kostendekkend is en voorziet in een bescheiden salaris voor de advocaat.

Kort gezegd betekent no cure, less pay dat een basissalaris wordt afgesproken, waarop de advocaat bij het behalen van een positief resultaat een toeslag wordt toegekend. Het basistarief moet wel voldoende zijn om de kosten te dekken (griffierecht en dergelijke) en te voorzien in een bescheiden salaris voor de advocaat.

JNW advocaten werkt niet op no cure, no pay basis, maar wel, als de zaak daar geschikt voor is, op no cure, less pay basis. Dus een basistarief en bij het behalen van succes een toeslag op dat tarief.

Neem bij interesse en vragen vrijblijvend contact met ons op: info@jnwadvocaten.nl of bel: 075 202 67 16.

Een eerste gesprek is kostenloos.

Hulp bij zelf procederen

Als een procedure zich ervoor leent kan JNW advocaten u bijstaan door hulp bij zelf procederen. Kosten voor bijstand door een advocaat kunnen aanzienlijk oplopen, en niet iedereen heeft daarvoor voldoende budget. Ook in geval van een rechtsbijstandsverzekering is het budget voor advocaatkosten eindig. Met name procedures tegen de overheid kunnen erg uitgebreid zijn. Regelmatig is sprake van meer dan een procedure, zoals bezwaar, een voorlopige voorziening en bodemprocedure. Ondernemingen en instellingen beschikken regelmatig zelf over voldoende juridische capaciteit om een deel van het juridische werk te doen.

hulp bij zelf procederen

In procedures waarbij vertegenwoordiging door een advocaat niet verplicht is, bieden wij daarom de mogelijkheid om juridische werkzaamheden gedeeltelijk aan ons uit te besteden. Wij stellen bijvoorbeeld een processtuk op, en u gaat zelf naar de zitting. Of wij adviseren, en overleggen met u over de te volgen strategie. Deze manier van werken moet u natuurlijk liggen en geschikt voor u zijn. En betekent natuurlijk wel dat goede afspraken worden gemaakt over de wederzijdse verantwoordelijkheden.

Interesse? Neem vrijblijvend contact op met mr M.C. Jonkman: email: jonkman@jadvocaten.nl , telefoon: 0625000951

 

Vastgoedrechtadvocaat

Heeft u een advocaat vastgoedrecht nodig? Kies dan voor JNW advocaten voor direct een redelijk tarief en professionele rechtsbijstand.

Mascha Jonkman is een ervaren vastgoedrechtadvocaat en advocaat omgevingsrecht: zij is sinds 1998 advocaat en gespecialiseerd in het adviseren en procederen op gebied van koop/verkoop, huurrecht, projectontwikkeling, burenrecht, bouwrecht en omgevingsrecht in opdracht voor onder meer particulieren, aannemers, projectontwikkelaars, makelaars en de overheid. Lara van Nieuwenhuizen is specialist omgevingsrecht.

vastgoedrechtadvocaat

De combinatie van de specialisatie vastgoed en omgevingsrecht staat garant voor een betere en vollediger behandeling van uw zaak.  In zaken over vastgoed speelt het omgevingsrecht vaak een rol. Bij de verkoop of aankoop van vastgoed, en bij bouw en projectontwikkeling zijn omgevingsrechtelijke aspecten van belang.

U kunt bij mr Jonkman onder meer terecht voor:

  • advies en geschillen over aankoop en verkoop van onroerend goed; planologische (on)mogelijkheden, verborgen gebreken, burenrecht, vve, erfdienstbaarheden;
  • vragen en geschillen betreffende projectontwikkeling; het opzetten en ontvlechten samenwerkingen; planologische aspecten, geschillen met de overheid;
  • advies geschillen over bouwprojecten,  bouwarbitrages;
  • advies en geschillen over omgevingsrecht; omgevingsvergunningen, leges, bezwaar;
  • huurrecht woon- en bedrijfsruimte;
  • ontruimingen van vastgoed, terugvordering van eigendom, beslagen, kort gedingen;
  • beperkt zakelijke rechten, erfpacht, burenrecht, verjaring.

Neem vrijblijvend contact op met mr Mascha Jonkman: email:  jonkman@jadvocaten.nl, bel 075 202 6716, of vul onderstaand contactformulier in, dan nemen wij spoedig contact met u op.

 

 

 

De rechten en plichten van een afwikkelingsbewindvoerder over een nalatenschap

De taak van de afwikkelingsbewindvoerder wordt vastgelegd in het testament, en is in geval van een afwikkelingsbewindvoerder om in het belang van de erfgenamen tot een zo voortvarende mogelijke afwikkeling te komen. Een afwikkelingsbewindvoerder heeft vergaande bevoegdheden en mag de nalatenschap tevens verdelen.

Er ontstaan soms geschillen over de bevoegdheden van de afwikkelingsbewindvoerder.

De afwikkelingsbewindvoerder mag, los van de bevoegdheden die in het testament zijn toegekend, in de regel alleen die handelingen verrichten die noodzakelijk zijn voor een normale exploitatie. Dat kan volgens jurisprudentie bijvoorbeeld de verkoop van aandelen omvatten. In onderstaande zaak was door de afwikkelingsbewindvoerder een projectontwikkeling gestart.

Een dergelijke activiteit hoort niet tot de normale bevoegdheden van de afwikkelingsbewindvoerder. Hij heeft daar de toestemming van alle erfgenamen voor nodig.

De afwikkelingsbewindvoerder moet zich uiteraard  binnen de grenzen van hetgeen in het testament is bepaald bewegen. In de regel is de beloning daarin vastgesteld. Het is dan niet toegestaan dat de afwikkelingsbewindvoerder zichzelf extra honorarium toekent.

Lees verder op:

https://www.noordhollandsdagblad.nl/zaanstreek/boekhouder-verduisterde-deel-erfenis-terugbetaling-van-54000-euro

Door verhuurder gevorderde ontruiming afwezen maar waarschuwing in vonnis voor verdere overlast, beroep huurder mogelijk?

Deze zaak waar mr M.C. Jonkman als advocaat voor de huurder bij betrokken was, ging over door de verhuurder gestelde overlast. De huurder procedeerde bij de kantonrechter zonder advocaat. De kantonrechter wees de vordering tot ontruiming van de verhuurder af, maar schreef wel in het vonnis dat, als nog eens overlast door huurder werd veroorzaakt , de ontruiming zou worden toegwezen.

De huurder vond dat hij helemaal geen overlast had veroorzaakt, en wilde in beroep. De huurder vreesde dat, als de verhuurder een tweede ontruimingsprocedure tegen hem zou beginnen, de vordering tot ontruiming zonder meer zou worden toegewezen.

De vraag is of beroep in zo’n geval mogelijk is. Een vereiste voor het instellen van beroep is dat er belang is bij de procedure. Was dat belang er nog wel, nu de ontruiming was afgewezen?

Het Gerechtshof oordeelde dat dat wel het geval was, en vernietigde het vonnis van de kantonrechter omdat zij de gestelde overlast niet bewezen achtte.

Een link naar de uitspraak:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ9799

mr M.C. Jonkman