Bouwen, bouwen, bouwen is het devies, en vooral binnenstedelijk.
Veel grote maar ook kleinere projectontwikkelaars willen daar graag mee aan de slag, maar stuiten met regelmaat op een gemeente die niet bereid is mee te werken aan hun project. In een jarenlang durend traject, dat veel investeringen vergt, in dure onderzoeken, het laten maken van tekeningen door architecten, en in overleg, worden plannen uiteindelijk soms toch naar de prullenbak verwezen en kan de ontwikkelaar opnieuw beginnen.
Dat overkwam onlangs een ontwikkelaar van een project in Zaanstad, zo blijkt uit een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State van 14 oktober 2010 (ECLI:NL:RVS:2020:2440). De ontwikkelaar wilde met afwijking van het bestemmingsplan enkele appartementen ontwikkelen en had daarvoor in 2018 een vergunningaanvraag ingediend. De gemeente zag stedenkundige bezwaren. De appartementen waren te klein en droegen volgens de gemeente onvoldoende in positieve zin bij aan het aanzien van de openbare ruimte. Bovendien zag de gemeente onvoldoende samenhang in de plannen.
De projectontwikkelaar ging in beroep, tot aan de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er zouden volgens de ontwikkelaar door een ambtenaar toezeggingen zijn gedaan waardoor het vertrouwen was gewekt dat toestemming zou worden gegeven voor het plan. Verder zou het door de gemeente geschetste kader niet mogelijk zijn gelet op rechten van naburige eigenaars, er was volgens appellant sprake van zogenaamde “privaatrechtelijke belemmeringen”.
Zowel de rechtbank als de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State stelden appellant in het ongelijk. Dat een bouwplan binnen de door de gemeente gestelde kaders in privaatrechtelijke zin niet mogelijk zou zijn bleek volgens de rechter nergens uit. Van een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel was volgens de rechter ook geen sprake.
Het beroep had dus geen succes.
De reden daarvoor is dat de gemeente in dit soort gevallen, waarbij af wordt geweken van het bestemmingsplan, het recht heeft om te bepalen of zij daaraan mee wil werken of niet. Het heeft niet veel zin om daar tegenin te gaan.
Dat is frustrerend voor de ontwikkelaar, want dergelijke processen nemen soms jaren in beslag, en kosten ontzettend veel inspanning en geld. Om een oordeel te krijgen moet eerst een aanvraag worden ingediend en leges worden betaald. Als een bouwplan dan tijdens de rit wijzigt moet bij substantiële wijzigingen (en dat is al snel zo als de buitenkant een gebouw wijzigt) soms opnieuw een aanvraag worden ingediend met alle kosten van dien.
Het is wel mogelijk om de aanvraag in delen op te splitsen, zodat eerst wordt beoordeeld of de afwijking van het bestemmingsplan kan worden goedgekeurd en daarna pas de vergunning om te bouwen wordt verleend. Dat bespaart aanzienlijk qua legeskosten.
Het is spijtig dat dergelijke procedures zo moeizaam verlopen, en zo lang duren. Het moet toch mogelijk zijn zulke vastgelopen processen vlot te trekken, onnodige procedures te voorkomen en meer woningen te realiseren.
Als u juridische bijstand nodig heeft bij uw projecten, neem dan vrijblijvend contact met mij op.
Mascha Jonkman, advocaat 0625000951 jonkman@jadvocaten.nl
Comments are closed