Categorie Archief Burenrecht

Overlast door bomen van de buren, moeten ze weg?

Nu de lente in aantocht is komen er weer blaadjes aan de bomen en neemt ook de overlast door bomen en ander groen van de buren weer toe. overlastdoorbomenvandeburen

Op grond van artikel 5:42 BW moeten bomen op twee meter van de erfgrens zijn geplant, heggen op 50 centimeter afstand. Als niet aan die eis wordt voldaan kan in principe verwijdering worden gevorderd.  Als de buren door u of uw rechtsvoorgangers toestemming is gegeven voor de aanwezigheid van bomen en struiken binnen die grenzen, kan verwijdering niet met succes worden geëist.  Diegene die een beroep doet op toestemming zal dat wel moeten bewijzen.

Het feit dat bomen en struiken binnen de BW-grenzen staan, betekent nog niet dat ze veilig zijn. Als sprake is van ernstige hinder kan soms toch met succes verwijdering of het snoeien worden gevorderd.  Of hinder onrechtmatig is, is volgens de Hoge Raad afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 18-09-1998, NJ 1999,69).

Of een rechter zal oordelen dat sprake is van onrechtmatige hinder die verwijdering rechtvaardigt is dus niet eenvoudig vast te stellen. Uit de jurisprudentie blijkt dat de rechter diverse factoren meeweegt, zoals de hoogte, het type boom en de groeisnelheid, de mate van overlast door wortelgroei, een eventuele monumentale waarde van de begroeiing, etc. Regelmatig worden door de rechter deskundigen ingeschakeld om daar een oordeel over te geven.

Hoe complex dergelijke procedures kunnen zijn blijkt uit een recent arrest van het Gerechtshof Den Haag. http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2017:3012.

In eerste aanleg wees de Rechtbank een vordering tot het kappen van een boom toe, omdat ernstige hinder door wortelgroei werd ondervonden.

In hoger beroep trok de wederpartij alle mogelijke verweren uit de kast om de zaak een andere wending te geven. Zo werd betoogd dat sprake was van verjaring omdat de boom al meer dan 20 jaar geleden was geplant. Het Hof wees dit argument van de hand omdat bij bomen het moment van aanplant volgens Het Hof niet kan worden beschouwd als aanvang van een onrechtmatige situatie.

Een ander argument was dat de echtgenote niet was betrokken in de procedure, terwijl zij wel mede-eigenaar was van de boom. Het Hof loste dit punt op door de echtgenote alsnog in de procedure te laten betrekken.

Het argument dat kon worden volstaan met het kappen van de wortels van de boom werd door het Gerechtshof tevens van de hand gewezen. Uit deskundigenonderzoek bleek dat de boom dat niet zou overleven en dan niet meer stevig vast zou staan, aldus het Gerechtshof. Uiteindelijk bekrachtigde het Hof het vonnis van de Rechtbank.

Neem bij vragen over dit onderwerp gerust vrijblijvend contact met ons op. Een eerste gesprek (half uur) is kostenloos.

 

 

No cure, no pay verbod voor advocaten

Het is advocaten in Nederland op grond van artikel 7.7. van de Verordening voor de advocatuur, zie:http://regelgeving.advocatenorde.nl/content/verordening-op-de-advocatuur niet toegestaan om op no cure, no pay basis te werken. Overtreding van die regel kan lijden tot schorsing of schrapping van het tableau. In het beste geval kan een advocaat die de no cure, no pay regel overtreedt door de tuchtrechter tijdelijk worden geschorst en worden veroordeeld tot terugbetaling van een op grond van “no cure, no pay” verkregen betaling.

Zie voor diverse tuchtrechtuitspraken: http://www.tuchtrecht.overheid.nl

Uit de tuchtrechtspraak blijkt dat advocaten het verbod op “no cure, no pay” soms vermijden door het oprichten van een afzonderlijke onderneming die dan de no cure, no pay zaken aanneemt, of door samenwerking met zo’n onderneming. Ook dat leidde tot schrapping van de betreffende advocaat van het tableau.

De Raad van Discipline in het ressort Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 26 september 2016, zaaknummer 16-303, blijkt dat ook in strijd is met het verbod op nu cure, no pay om te adverteren met no cure, no pay. In dit geval bevatten zoekwoorden van advertenties op internet die naar de website van het kantoor verwezen de woorden no cure, no pay. Dat mocht dus niet.

De achtergrond van een no cure, no pay verbod is dat de (ook de overheid) vreest voor “Amerikaanse toestanden”, voor een claimcultuur waarbij advocaten aan “ambulance chasing”  doen en zichzelf onevenredig hoge beloningen toekennen. Bovendien zou het tot het opdrijven van de hoogte van door rechters toegekende schadevergoedingen leiden.

Wat wel is toegestaan is no cure, less pay. De Nederlandse Orde van Advocaten licht dat op haar website (http://www.advocatenorde.nl) als volgt toe:

In de tuchtrechtspraak is sinds lange tijd bepaald dat een declaratieafspraak geoorloofd is die ertoe leidt dat bij het uitblijven van een positief resultaat wordt gedeclareerd op basis van een laag uurtarief, doch bij een positief resultaat een hoger tarief zal gelden (zie onder meer HvD 9 februari 1998, Advocatenblad 19 maart 1999). Er bestaat dan ook geen wezenlijk bezwaar tegen een afspraak waarbij de verhoging van het lage tarief in geval van het bereiken van een positief gevolg wordt gerelateerd aan een percentage van de waarde van dat positieve gevolg, mits het lage tarief maar kostendekkend is en voorziet in een bescheiden salaris voor de advocaat.

Kort gezegd betekent no cure, less pay dat een basissalaris wordt afgesproken, waarop de advocaat bij het behalen van een positief resultaat een toeslag wordt toegekend. Het basistarief moet wel voldoende zijn om de kosten te dekken (griffierecht en dergelijke) en te voorzien in een bescheiden salaris voor de advocaat.

JNW advocaten werkt niet op no cure, no pay basis, maar wel, als de zaak daar geschikt voor is, op no cure, less pay basis. Dus een basistarief en bij het behalen van succes een toeslag op dat tarief.

Neem bij interesse en vragen vrijblijvend contact met ons op: info@jnwadvocaten.nl of bel: 075 202 67 16.

Een eerste gesprek is kostenloos.

Uitspraak Gerechtshof Amsterdam 02-05-2017; weigering om buren gebruik te laten maken van scheidsmuur onder omstandigheden misbruik van bevoegdheid

Zaak waar mr. M.C. Jonkman bij betrokken was als advocaat. In deze zaak vormde weigering om de buurman tegen en in een muur te laten bouwen misbruik van bevoegdheid. Zie link voor de uitspraak.

 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:1713

Eigendom van grond door verjaring?

Deze zaak, waarin mr M.C. Jonkman als advocaat betrokken was deed de wederpartij een beroep op verjaring betreffende een stuk grond waar een busbaan moest komen. Dat beroep werd door het Gerechtshof afgewezen. Zie voor de uitspraak onderstaande link.

 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:2403

Misbruik van bevoegdheid door weigering inbalking in scheidingsmuur toe te staan

 

Op 2 mei 2017 deed het Gerechtshof Amsterdam uitspraak in een door mr M.C. Jonkman behandelde zaak over burenrecht. De zaak ging over een woningscheidende muur. Deze muur was opgetrokken door appellant, en door zijn buurman gebruikt om zijn nieuwbouw aan te bevestigen.

Appellant stelde zich op het standpunt dat de muur zijn eigendom was en dat het bevestigen van de nieuwbouw aan zijn muur daarom niet toe was gestaan. Hij vorderde ongedaanmaking daarvan. Het  standpunt van de wederpartij hield in dat gezien de voorgeschiedenis sprake was van misbruik van recht. Op de plek waar de muur stond stonden tot enige jaren daarvoor twee muren. Deze waren door appellant gesloopt en vervangen door een nieuwe muur (met spouw), ondanks protest van zijn buurman. Deze laatste had appellant destijds verzocht om dit werk samen te verrichten, om de muur geschikt te maken voor de nieuwbouw van beide partijen. Appellant heeft dat destijds geweigerd.

Zowel Rechtbank als Hof oordeelden dat mede om die reden, en omdat door appellant geen nadeel werd ondervonden, sprake was van misbruik van bevoegdheid.

 

 

Neem voor meer informatie contact op met mr. M.C. Jonkman

Tegen woonoverlast kan per 1 juli 2017 ook door de gemeente worden opgetreden

Per 1 juli 2017 treedt de Wet aanpak woonoverlast in werking. Deze wet maakt het mogelijk dat de Gemeenteraad in een Gemeente in een verordening kan vastleggen dat gebruikers van een woning, of diegene die een woning tegen betaling in gebruik geeft aan een persoon of personen die niet in de basisregistratie personen staat ingeschreven, er voor moet zorgen dat door gedragingen in of vanuit die woning of erf of in dat erf geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden ontstaat.
Als van ernstige en herhaaldelijke hinder sprake is kan door de Burgemeester een last onder bestuursdwang worden opgelegd. Dat betekent dat een last onder dwangsom kan worden opgelegd, maar Er ook een verbod worden om in of bij de woning aanwezig te zijn, voor maximaal vier weken. Voorwaarde is dat redelijkerwijs niet op een andere manier tegen de overlast kan worden opgetreden.
Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat de wetgever met deze wet de Gemeenten instrumenten wil geven om vormen  van overlast tegen te gaan die niet ernstig genoeg zijn om een civielrechtelijke ontruiming te rechtvaardigen. Het zou gaan over bijvoorbeeld: (citaat uit Memorie van Toelichting):
een hond die continu blaft, omwonenden die weigeren het portiek schoon te houden, buren die laat in de nacht luidruchtige gasten over de vloer hebben. Deze vormen van weliswaar ernstige hinder zijn niet voldoende om een uithuisplaatsing of woningsluiting te rechtvaardigen. Omwonenden van de overlastgever kunnen er weinig tegen beginnen.
De bedoeling is, ook volgens de Memorie van Toelichting, dat gedragsaanwijzingen kunnen worden gegeven. Het gaat hier dus om een nieuw instrument. Dat zal enerzijds – mogelijk- goed nieuws zijn voor diegenen die overlast ondervinden. Als de gemeente ervoor kiest om op grond van de Wet Woonoverlast een verbodsbepaling in haar verordening op nemen, kunnen zij de Gemeente om handhaving verzoeken.
Anderzijds kan toepassing van deze wet ook leiden tot een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van diegenen die het onderwerp zijn van toepassing van deze wet.
Ook de toepassing lijkt geen eenvoudige zaak te worden. Wat wel en niet als overlast wordt beschouwd is vaak subjectief. Iemand die bijvoorbeeld nachtdienst heeft, en overdag slaapt, zal allicht gevoeliger zijn voor geluid overdag van bijvoorbeeld spelende kinderen van de buren, dan iemand die overdag werkt. Sommige woningen zijn erg gehorig. Hoe gaat de Gemeente vaststellen dat een portiek voldoende wordt schoongemaakt? Wat is wel en niet toegestaan voor wat geluid in de nacht betreft? Kan de gemeente zich alleen baseren op een klacht van de buren of zullen handhavers van de Gemeente zelf bewijs gaan verzamelen? Hoe ver kan een dergelijk onderzoek gaan?
Hoe de wet in de praktijk uitpakt zal moeten worden afgewacht. Heeft u vragen over de toepassing van deze wet of daarbij juridische bijstand nodig? Neem dan contact met ons op.
 [pdf-embedder url=”http://jnwadvocaten.nl/wp-content/uploads/2017/06/wetwoonoverlast.pdf”][pdf-embedder url=”http://jnwadvocaten.nl/wp-content/uploads/2017/06/memorievantoelichtingwetwoonoverlast.pdf”]

Funderingsherstel, betalen de buren mee?

Het komt vaak voor dat funderingsherstel nodig is bij tussenwoningen. Deze woningen delen muren met elkaar. Als dan funderingsherstel noodzakelijk is moet de gemeenschappelijke muur worden gefundeerd.

Moeten de buren meebetalen? Het antwoord is ja, indien funderingsherstel noodzakelijk is. Dat funderingsherstel noodzakelijk is moet wel kunnen worden aangetoond, bij voorkeur door technisch onderzoek. Is funderingsherstel noodzakelijk, dan moeten de buren een deel daarvan meebetalen. Bovendien kunnen alleen kosten die gemaakt zijn voor funderingsherstel bij de buren in rekening worden gebracht.

Ik kom regelmatig in mijn praktijk tegen dat het eerste contact dat tussen de buren plaatsheeft de rekening is die in de bus valt met een deel van de kosten van het funderingsherstel.

Het spreekt voor zich dat dat een vlotte afwikkeling en de onderlinge verstandhouding niet ten goede komt. Bovendien kan schade ontstaan door het aan een kant funderen van een gebouw. Het is uiteraard verstandiger is in dit soort gevallen vooraf overleg te hebben; ook over de toe te passen techniek, de te selecteren aannemer en de kostenverdeling.

Vragen? Neem contact op met mr M.C. Jonkman