Categorie Archief Huurrecht

De ingebrekestelling

Als u een overeenkomst hebt gesloten en de wederpartij niet de prestatie levert die mag worden verwacht, is het van groot belang dat u daarover direct schriftelijk klaagt en uw wederpartij een termijn stelt om alsnog aan de verplichtingen te voldoen. ingebrekestelling

Als u dit niet doet, verspeelt u mogelijk uw recht om de wederpartij aansprakelijk te stellen voor eventuele schade. Wat in de praktijk vaak gebeurt, is dat men vindt dat de wederpartij tekort schiet maar pas klaagt als facturen moeten worden betaald, of dat wel is geklaagd maar alleen telefonisch, zodat dat achteraf niet is te bewijzen. Uw klachten zijn dan te laat, een rechter zal er waarschijnlijk geen rekening mee houden.

Dat geldt alleen niet, als een ingebrekestelling geen zin heeft omdat de termijn waarbinnen gepresteerd moet worden al is verstreken en nakoming niet meer mogelijk is. Bijvoorbeeld als bepaalde goederen voor verkoop in de kerstperiode geleverd moesten worden maar pas in januari aankomen. Een ingebrekestelling is ook niet nodig als uit een reactie van de wederpartij duidelijk is dat deze de overeenkomst niet zal nakomen.

Een schriftelijke klacht heet een ingebrekestelling. In een ingebrekestelling geeft u duidelijk aan aan welke verplichting niet wordt voldaan, en stelt u een redelijke termijn binnen welke na ontvangst van uw brief (een email kan ook) alsnog aan hetgeen is overeengekomen moet worden voldaan.

Een voorbeeldtekst:

Ingebrekestelling

U komt de tussen ons gesloten overeenkomst niet na.  Het gaat om de volgende verplichting:

Hierbij sommeer ik u om alsnog binnen veertien dagen na ontvangst van dit schrijven heden uw verplichtingen zoals hierboven omschreven alsnog na te komen, bij gebreke waarvan ik mij vrij acht om rechtsmaatregelen tegens u te treffen.

De kosten daarvan, waaronder buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van een procedure, komen voor uw rekening. Bovendien maak ik aanspraak op vergoeding van de contractueel overeengekomen of wettelijke (handels) rente. Om er zeker van te zijn dat deze brief u bereikt zend ik u deze brief per aangetekende post, en per email.

Neem bij vragen vrijblijvend contact met ons op.

Kunnen inwonende kinderen of ouders medehuurder worden?

Heeft u een goede advocaat medehuur nodig? Zoek dan niet verder. Wij kunnen u bijstaan op gebied van huurrecht, ook bij geschillen over medehuurderschap.

In het huurrecht komen inwonende kinderen of ouders zelden in aanmerking voor medehuurderschap.

Kinderen worden geacht op een gegeven moment uit te vliegen, de samenwoning wordt daarom niet aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Onder meer uit een arrest van de Hoge Raad van 12 maart 1982, NJ 1982/352 volgt dat bij samenleven van ouder en kind sprake van een aflopende samenlevingssituatie en niet van een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.

  • De samenleving tussen een ouder en kind wordt dus slechts onder bijzondere omstandigheden aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat lijkt op zich redelijk, als dat anders zou zijn, zou de positie van huurder feitelijk overerfbaar worden en loopt het systeem van toewijzing van sociale huurwoningen vast.medehuur

Maar wat zijn dan bijzondere omstandigheden?

Enkele voorbeelden uit recente jurisprudentie:

Vragen of rechtshulp nodig bij medehuur? Neem vrijblijvend contact met ons op: http://jnwadvocaten.nl/contact-2/

No cure, no pay verbod voor advocaten

Het is advocaten in Nederland op grond van artikel 7.7. van de Verordening voor de advocatuur, zie:http://regelgeving.advocatenorde.nl/content/verordening-op-de-advocatuur niet toegestaan om op no cure, no pay basis te werken. Overtreding van die regel kan lijden tot schorsing of schrapping van het tableau. In het beste geval kan een advocaat die de no cure, no pay regel overtreedt door de tuchtrechter tijdelijk worden geschorst en worden veroordeeld tot terugbetaling van een op grond van “no cure, no pay” verkregen betaling.

Zie voor diverse tuchtrechtuitspraken: http://www.tuchtrecht.overheid.nl

Uit de tuchtrechtspraak blijkt dat advocaten het verbod op “no cure, no pay” soms vermijden door het oprichten van een afzonderlijke onderneming die dan de no cure, no pay zaken aanneemt, of door samenwerking met zo’n onderneming. Ook dat leidde tot schrapping van de betreffende advocaat van het tableau.

De Raad van Discipline in het ressort Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 26 september 2016, zaaknummer 16-303, blijkt dat ook in strijd is met het verbod op nu cure, no pay om te adverteren met no cure, no pay. In dit geval bevatten zoekwoorden van advertenties op internet die naar de website van het kantoor verwezen de woorden no cure, no pay. Dat mocht dus niet.

De achtergrond van een no cure, no pay verbod is dat de (ook de overheid) vreest voor “Amerikaanse toestanden”, voor een claimcultuur waarbij advocaten aan “ambulance chasing”  doen en zichzelf onevenredig hoge beloningen toekennen. Bovendien zou het tot het opdrijven van de hoogte van door rechters toegekende schadevergoedingen leiden.

Wat wel is toegestaan is no cure, less pay. De Nederlandse Orde van Advocaten licht dat op haar website (http://www.advocatenorde.nl) als volgt toe:

In de tuchtrechtspraak is sinds lange tijd bepaald dat een declaratieafspraak geoorloofd is die ertoe leidt dat bij het uitblijven van een positief resultaat wordt gedeclareerd op basis van een laag uurtarief, doch bij een positief resultaat een hoger tarief zal gelden (zie onder meer HvD 9 februari 1998, Advocatenblad 19 maart 1999). Er bestaat dan ook geen wezenlijk bezwaar tegen een afspraak waarbij de verhoging van het lage tarief in geval van het bereiken van een positief gevolg wordt gerelateerd aan een percentage van de waarde van dat positieve gevolg, mits het lage tarief maar kostendekkend is en voorziet in een bescheiden salaris voor de advocaat.

Kort gezegd betekent no cure, less pay dat een basissalaris wordt afgesproken, waarop de advocaat bij het behalen van een positief resultaat een toeslag wordt toegekend. Het basistarief moet wel voldoende zijn om de kosten te dekken (griffierecht en dergelijke) en te voorzien in een bescheiden salaris voor de advocaat.

JNW advocaten werkt niet op no cure, no pay basis, maar wel, als de zaak daar geschikt voor is, op no cure, less pay basis. Dus een basistarief en bij het behalen van succes een toeslag op dat tarief.

Neem bij interesse en vragen vrijblijvend contact met ons op: info@jnwadvocaten.nl of bel: 075 202 67 16.

Een eerste gesprek is kostenloos.

Vastgoedrechtadvocaat

Heeft u een advocaat vastgoedrecht nodig? Kies dan voor JNW advocaten voor direct een redelijk tarief en professionele rechtsbijstand.

Mascha Jonkman is een ervaren vastgoedrechtadvocaat en advocaat omgevingsrecht: zij is sinds 1998 advocaat en gespecialiseerd in het adviseren en procederen op gebied van koop/verkoop, huurrecht, projectontwikkeling, burenrecht, bouwrecht en omgevingsrecht in opdracht voor onder meer particulieren, aannemers, projectontwikkelaars, makelaars en de overheid. Lara van Nieuwenhuizen is specialist omgevingsrecht.

vastgoedrechtadvocaat

De combinatie van de specialisatie vastgoed en omgevingsrecht staat garant voor een betere en vollediger behandeling van uw zaak.  In zaken over vastgoed speelt het omgevingsrecht vaak een rol. Bij de verkoop of aankoop van vastgoed, en bij bouw en projectontwikkeling zijn omgevingsrechtelijke aspecten van belang.

U kunt bij mr Jonkman onder meer terecht voor:

  • advies en geschillen over aankoop en verkoop van onroerend goed; planologische (on)mogelijkheden, verborgen gebreken, burenrecht, vve, erfdienstbaarheden;
  • vragen en geschillen betreffende projectontwikkeling; het opzetten en ontvlechten samenwerkingen; planologische aspecten, geschillen met de overheid;
  • advies geschillen over bouwprojecten,  bouwarbitrages;
  • advies en geschillen over omgevingsrecht; omgevingsvergunningen, leges, bezwaar;
  • huurrecht woon- en bedrijfsruimte;
  • ontruimingen van vastgoed, terugvordering van eigendom, beslagen, kort gedingen;
  • beperkt zakelijke rechten, erfpacht, burenrecht, verjaring.

Neem vrijblijvend contact op met mr Mascha Jonkman: email:  jonkman@jadvocaten.nl, bel 075 202 6716, of vul onderstaand contactformulier in, dan nemen wij spoedig contact met u op.

 

 

 

Door verhuurder gevorderde ontruiming afwezen maar waarschuwing in vonnis voor verdere overlast, beroep huurder mogelijk?

Deze zaak waar mr M.C. Jonkman als advocaat voor de huurder bij betrokken was, ging over door de verhuurder gestelde overlast. De huurder procedeerde bij de kantonrechter zonder advocaat. De kantonrechter wees de vordering tot ontruiming van de verhuurder af, maar schreef wel in het vonnis dat, als nog eens overlast door huurder werd veroorzaakt , de ontruiming zou worden toegwezen.

De huurder vond dat hij helemaal geen overlast had veroorzaakt, en wilde in beroep. De huurder vreesde dat, als de verhuurder een tweede ontruimingsprocedure tegen hem zou beginnen, de vordering tot ontruiming zonder meer zou worden toegewezen.

De vraag is of beroep in zo’n geval mogelijk is. Een vereiste voor het instellen van beroep is dat er belang is bij de procedure. Was dat belang er nog wel, nu de ontruiming was afgewezen?

Het Gerechtshof oordeelde dat dat wel het geval was, en vernietigde het vonnis van de kantonrechter omdat zij de gestelde overlast niet bewezen achtte.

Een link naar de uitspraak:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ9799

mr M.C. Jonkman

 

Ontruiming van camping na opzegging lidmaatschap en huurovereenkomst door vereniging

Deze zaak waar mr. M.C. Jonkman als advocaat bij was betrokken ging over een verenigingscamping. Leden van de verenigingscamping hielden zich al geruime tijd niet aan het reglement: zij weigerden onder meer deel te nemen aan verplichte kantinediensten en andere werkzaamheden. De vereniging had diverse malen tevergeefs aangedrongen op nakoming van deze verplichtingen. Uiteindelijk is het lidmaatschap en de huurovereenkomst voor de kampeerplek opgezegd.

In kort geding wilde de rechter geen ontruiming toewijzen, gezien de lange tijd van het lidmaatschap vond zij deze eis gelet op de wederzijdse belangen te zwaar.

In hoger beroep weest het Gerechtshof de ontruiming toe: het Gerechtshof concludeert dat een vereniging gerechtigd is het lidmaatschap op te zeggen als leden zich niet aan de regels houden.

In dit soort zaken toetst de rechter in feite een besluit van een vereniging. Omdat een vereniging rechtsgeldig besluiten mag nemen; past de rechter daarbij een zekere terughoudendheid. De rechter toetst die besluiten marginaal; hij mag daarbij niet op de stoel van de vereniging gaan zitten, die immers haar eigen beleid mag voeren. De rechter toetst of de vereniging in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen.

Hier een link naar de uitspraak: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:1739

mr M.C. Jonkman

Wanneer is een huurovereenkomst geliberaliseerd en wat zijn de gevolgen?

Een huurcontract is geliberaliseerd als:

bestaande bouw:  de overeenkomst  ná 1 juli 1994 gesloten is en waarbij waarbij de overeengekomen netto huurprijs hoger was dan  de liberalisatiegrens (grens voor het ontvangen van huursubsidie) .

nieuwbouwwoningen: als de overeenkomst voor een nieuwbouwwoning is ingegaan op of na 1 juli 1989, en de netto huurprijs meer dan ƒ 750 bedroeg (1989), ƒ 775, in 1991. ƒ 820, in 1992, ƒ 865,42  ƒ 913,33 in 1993. Vanaf 1 juli 1994 wordt de algemene liberalisatiegrens gehanteerd (zie de tabel hieronder).

Het gaat dus om de netto-huurprijs, bij een all-in huur is in principe en sprake van geliberaliseerde huur omdat dan niet bekend is wat de netto-huurprijs is.

Huurders kunnen uiterlijk binnen zes maanden na ingang van de huurovereenkomst de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Daarna kan dat niet meer. Ook als de huur op basis van het puntensysteem beneden de liberalisatiegrens uitkomt, is dan sprake van geliberaliseerde huur.

Wat betekent een geliberaliseerd huurcontract?

De huurprijs is vrij overeen te komen. De Huurprijzenwet woonruimte  en het daarop gebaseerde puntensysteem is niet van toepassing. Er kan geen bezwaarprocedure over huurverhogingen bij de Huurcommissie worden gevoerd. De huurder kan geen voorstel tot huurverlaging doen.

Ten aanzien van de huurprijs en bijkomende kosten geldt het volgende:

 

Partijen zijn uiteraard gebonden aan in de huurovereenkomst gemaakte afspraken, zoals een indexeringsclausule;

De huur mag niet meer dan 1 x per jaar worden verhoogd;

Geschillen over de servicekosten worden aan de kantonrechter voorgelegd;

Als de verhuurder de huur substantieel naar een marktconforme huurprijs wil verhogen en er kan geen overeenstemming worden bereikt, kan de verhuurder de huurder een “redelijk aanbod doen voor een nieuwe huurovereenkomst met hogere huurprijs”, waarbij de verhuurder bij gebreke van aanvaarding daarvan de huurovereenkomst opzegt. Om daadwerkelijk te bereiken dat de huurder het gehuurde ontruimt, zal de verhuurder een procedure bij de kantonrechter moeten beginnen. Deze kan op verzoek van de huurder toetsen of het aanbod redelijk is.

De verhuurder mag de huur niet meer dan een keer per jaar verhogen.

Geschillen over servicekosten worden aan de kantonrechter voorgelegd.

 

 

 

Liberalisatiegrenzen

per 1-7-‘94  ƒ 963,75
per 1-7-‘95  ƒ 1007,50
per 1-7-‘96  ƒ 1047,92
per 1-7-‘97  ƒ 1085,-
per 1-7-’98  ƒ 1085,-
per 1-7-’99  ƒ 1107,-
per 1-7-’00  ƒ 1149,-
per 1-7-‘01  ƒ 1193,- / € 541,36
per 1-7-‘02  € 565,44
per 1-7-’03  € 585,24
per 1-7-’04  € 597,54
per 1-7-’05  € 604,72
per 1-7-’06  € 615,01
per 1-7-’07  € 621,78
per 1-7-’08  € 631,73
per 1-7-’09  € 647,53
per 1-7-’10  € 647,53 *
per 1-1-’11  € 652,52 *
per 1-1-’12  € 664,66
per 1-1-’13 € 681,02
per 1-1-’14 € 699,48
per 1-1-’15 € 710,68
per 1-1-’16 € 710,68 * * let op

* De liberalisatiegrens is per 1-7-2010 niet verhoogd.
Deze wordt voortaan per 1 januari geïndexeerd, voor het eerst per 1-1-2011.

** De regering heeft besloten dat de liberalisatiegrens vanaf 2016 voor drie jaar (2016/17/18) wordt bevroren. De grens is sindsdien dus niet verhoogd en is nog steeds €710,68.

 

Opzegging van een huurovereenkomst op grond van de verwezenlijking van een bestemmingsplan

Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW kan de rechter een vordering tot vaststelling  van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst worden toegewezen:

“indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken”.

Deze bepaling was het onderwerp van een arrest van het Hof te Den Bosch van 31 augustus 2010, LJN BN7353. In deze zaak had een verhuurder een woning bij een bedrijf, met de bestemming bedrijfswoning, als niet-bedrijfswoning verhuurd.

Verhuurder was met huurder overeengekomen dat huurder de woning zou ontruimen indien verhuurder de woning aan een medewerker als dienstwoning ter beschikking zou willen stellen.

Deze situatie deed zich voor. De huurder weigerde om te vertrekken, met een beroep op huurbescherming. Verhuurder deed een beroep op bepaling 7:274 lid 1 sub e BW, hij wilde de bestemming bedrijfswoning verwezenlijken.

De kantonrechter te Venlo wees de vordering toe, maar verklaarde het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad. De huurder ging in beroep.

Het Gerechtshof constateert onder meer op grond van een arrest van de Hoge Raad van  3 januari 1997, NJ 1997, 208 , LJN ZC2236 dat artikel 7:274 lid 1 sub e BW in principe voor de overheid is geschreven. De overheid is in staat om alle betrokken belangen op een bestuursrechtelijk niveau af te wegen. Een particuliere verhuurder kan dat niet, en kan slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming overgaan tot opzegging van de huur van een door hem verhuurde woning, indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt.

Het Hof constateerde dat verhuurder daar niets over heeft gesteld, en vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Niet is gesteld of gebleken, zo overweegt het Hof, dat verhuurder ooit door de gemeente is aangeschreven om de woning volgens het bestemmingsplan te gebruiken.

Duidelijk is dat ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het niet overeenstemmen van het gebruik met een geldend bestemmingsplan voor particuliere verhuurders geen eenvoudige zaak is. Het is de vraag wanneer een “ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van een bestemming noopt”. Deze stelling veronderstelt dat sprake moet zijn van een bepaald publiek belang bij verwezenlijking van een bestemming. Is daarvan sprake als wel sprake is van een handhavingsactie door de gemeente (en een ieder kan daarom verzoeken) of moet er meer aan de hand zijn?

Mr. M.C. Jonkman, advocaat vastgoed en omgevingsrecht