Categorie Archief Koop en verkoop onroerend goed

No cure, no pay verbod voor advocaten

Het is advocaten in Nederland op grond van artikel 7.7. van de Verordening voor de advocatuur, zie:http://regelgeving.advocatenorde.nl/content/verordening-op-de-advocatuur niet toegestaan om op no cure, no pay basis te werken. Overtreding van die regel kan lijden tot schorsing of schrapping van het tableau. In het beste geval kan een advocaat die de no cure, no pay regel overtreedt door de tuchtrechter tijdelijk worden geschorst en worden veroordeeld tot terugbetaling van een op grond van “no cure, no pay” verkregen betaling.

Zie voor diverse tuchtrechtuitspraken: http://www.tuchtrecht.overheid.nl

Uit de tuchtrechtspraak blijkt dat advocaten het verbod op “no cure, no pay” soms vermijden door het oprichten van een afzonderlijke onderneming die dan de no cure, no pay zaken aanneemt, of door samenwerking met zo’n onderneming. Ook dat leidde tot schrapping van de betreffende advocaat van het tableau.

De Raad van Discipline in het ressort Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 26 september 2016, zaaknummer 16-303, blijkt dat ook in strijd is met het verbod op nu cure, no pay om te adverteren met no cure, no pay. In dit geval bevatten zoekwoorden van advertenties op internet die naar de website van het kantoor verwezen de woorden no cure, no pay. Dat mocht dus niet.

De achtergrond van een no cure, no pay verbod is dat de (ook de overheid) vreest voor “Amerikaanse toestanden”, voor een claimcultuur waarbij advocaten aan “ambulance chasing”  doen en zichzelf onevenredig hoge beloningen toekennen. Bovendien zou het tot het opdrijven van de hoogte van door rechters toegekende schadevergoedingen leiden.

Wat wel is toegestaan is no cure, less pay. De Nederlandse Orde van Advocaten licht dat op haar website (http://www.advocatenorde.nl) als volgt toe:

In de tuchtrechtspraak is sinds lange tijd bepaald dat een declaratieafspraak geoorloofd is die ertoe leidt dat bij het uitblijven van een positief resultaat wordt gedeclareerd op basis van een laag uurtarief, doch bij een positief resultaat een hoger tarief zal gelden (zie onder meer HvD 9 februari 1998, Advocatenblad 19 maart 1999). Er bestaat dan ook geen wezenlijk bezwaar tegen een afspraak waarbij de verhoging van het lage tarief in geval van het bereiken van een positief gevolg wordt gerelateerd aan een percentage van de waarde van dat positieve gevolg, mits het lage tarief maar kostendekkend is en voorziet in een bescheiden salaris voor de advocaat.

Kort gezegd betekent no cure, less pay dat een basissalaris wordt afgesproken, waarop de advocaat bij het behalen van een positief resultaat een toeslag wordt toegekend. Het basistarief moet wel voldoende zijn om de kosten te dekken (griffierecht en dergelijke) en te voorzien in een bescheiden salaris voor de advocaat.

JNW advocaten werkt niet op no cure, no pay basis, maar wel, als de zaak daar geschikt voor is, op no cure, less pay basis. Dus een basistarief en bij het behalen van succes een toeslag op dat tarief.

Neem bij interesse en vragen vrijblijvend contact met ons op: info@jnwadvocaten.nl of bel: 075 202 67 16.

Een eerste gesprek is kostenloos.

Rechtbijstandverzekering zelf advocaat kiezen

Als u een rechtsbijstandverzekeraar heeft kunt u, in het geval een procedure moet worden gevoerd, zelf een advocaat kiezen. Als u het niet eens bent met een advies van uw rechtsbijstandverzekeraar kunt u om een second opinion verzoeken.

Als bij een procedure bijstand door een advocaat niet verplicht is, is de vergoeding die de verzekeraar voor een externe advocaat toekent op grond van de polis vaak wel relatief beperkt. Voor een goed overzicht wordt verwezen naar https://www.consumentenbond.nl/rechtsbijstandsverzekeraar/vrije-advocaatkeuze

 

 

Als vertegenwoordiging door een advocaat verplicht is, is de vergoeding in de regel hoger. Een advocaat is verplicht in civielrechtelijke procedures bij de Rechtbank, Gerechtshof, en Hoge Raad.
Het kan verstandig zijn een beroep te doen op het recht om zelf een advocaat te kiezen. Vaak zijn grote belangen betrokken, en is sprake van complexe regels, terwijl de uitkomst niet kan worden gegarandeerd. Het is dan belangrijk dat u vertrouwen heeft in uw advocaat.
Wij helpen u als advocaten bij het bereiken van de beste oplossing voor uw geschil.

Wij hanteren redelijke tarieven, en houden rekening met uw budget. Dat is belangrijk, omdat procedures soms lang duren. Als u een procedure bij de rechtbank wint, kan daartegen door de wederpartij beroep worden ingesteld. Als u dan door budget heen bent, is dat een probleem.
Vragen? Neem vrijblijvend contact met ons op per email: info@jadvocaten.nl of bel ons: 075 202 67 16

Neem vrijblijvend contact met ons op, per e-mail: info@jadvocaten.nl, of bel ons op 075 2026716

Vastgoedrechtadvocaat

Heeft u een advocaat vastgoedrecht nodig? Kies dan voor JNW advocaten voor direct een redelijk tarief en professionele rechtsbijstand.

Mascha Jonkman is een ervaren vastgoedrechtadvocaat en advocaat omgevingsrecht: zij is sinds 1998 advocaat en gespecialiseerd in het adviseren en procederen op gebied van koop/verkoop, huurrecht, projectontwikkeling, burenrecht, bouwrecht en omgevingsrecht in opdracht voor onder meer particulieren, aannemers, projectontwikkelaars, makelaars en de overheid. Lara van Nieuwenhuizen is specialist omgevingsrecht.

vastgoedrechtadvocaat

De combinatie van de specialisatie vastgoed en omgevingsrecht staat garant voor een betere en vollediger behandeling van uw zaak.  In zaken over vastgoed speelt het omgevingsrecht vaak een rol. Bij de verkoop of aankoop van vastgoed, en bij bouw en projectontwikkeling zijn omgevingsrechtelijke aspecten van belang.

U kunt bij mr Jonkman onder meer terecht voor:

  • advies en geschillen over aankoop en verkoop van onroerend goed; planologische (on)mogelijkheden, verborgen gebreken, burenrecht, vve, erfdienstbaarheden;
  • vragen en geschillen betreffende projectontwikkeling; het opzetten en ontvlechten samenwerkingen; planologische aspecten, geschillen met de overheid;
  • advies geschillen over bouwprojecten,  bouwarbitrages;
  • advies en geschillen over omgevingsrecht; omgevingsvergunningen, leges, bezwaar;
  • huurrecht woon- en bedrijfsruimte;
  • ontruimingen van vastgoed, terugvordering van eigendom, beslagen, kort gedingen;
  • beperkt zakelijke rechten, erfpacht, burenrecht, verjaring.

Neem vrijblijvend contact op met mr Mascha Jonkman: email:  jonkman@jadvocaten.nl, bel 075 202 6716, of vul onderstaand contactformulier in, dan nemen wij spoedig contact met u op.

 

 

 

Het niet voldoen van een onroerende zaak aan de overeenkomst en de klachttermijn

Het komt regelmatig voor: men heeft onroerend goed gekocht, en er blijkt sprake van ernstige gebreken. Er is bijvoorbeeld sprake van verrotte vloerbalken, of de open haard blijkt geen rookkanaal te bevatten en niet als zodanig bruikbaar. Op grond van artikel 7:17 BW kan de koper dan proberen de ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst in te roepen, omdat het gekochte niet beantwoord aan hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijze mocht verwachten.

Er zijn dan wat valkuilen.

Een beroep op ontbinding heeft over het algemeen alleen zin, door als het gekochte als gevolg van het gebrek niet voor het gebruik volgens het doel waarvoor het is gekocht, bij woningen is dat het wonen; geschikt is. Deze beperking is het gevolg van de meestal in koopovereenkomsten opgenomen standaardclausules, die aansprakelijkheid voor gebreken uitsluiten. Van dergelijke ernstige gebreken kan bijvoorbeeld sprake zijn als de vloer inzakt. In het geval van het niet functioneren van een open haard niet.

Bovendien moet tijdig worden geklaagd. In een uitspraak van de Rechtbank te den Haag van 27-6-2009,  LJN: BJ2450,  was een zaak aan de orde van een koper die een appartementsrecht had gekocht van de staat. De koper kwam er vrij snel achter dat het appartement zeer brandonveilig was als gevolg van de toepassing van wanden van spaanplaat en vinyl behang.

Hij meldde dat zeven maanden nadat hij dit had ontdekt aan de staat, en gaf aan de koopovereenkomst te ontbinden. De vordering werd afgewezen, omdat de koper volgens de Rechtbank te lang had gewacht met klagen.

De staat vond dat de klachttermijn uiterlijk twee maanden bedroeg op grond van artikel 7:23 en artikel 7:5 lid 1 BW. De Rechtbank merkt op dat deze termijn van twee maanden betrekking heeft op de consumentenkoop, en dat de bepalingen over de consumentenkoop niet toepasselijk zijn omdat het hier om koop van een onroerende zaak gaat.

Er geldt in dit geval geen vaste termijn, zo stelt de Rechtbank terecht, maar er moet binnen bekwame tijd worden geklaagd. Hoe lang deze termijn mag zijn is volgens de Rechtbank afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, een vaste termijn kan niet worden gegeven. De Rechtbank verwijst naar het arrest HR 29 juni 2007; RvdW 2007, 636.

Op zich blijkt uit deze uitspraak niets nieuws, maar het is wel een onderwerp dat in de vastgoedpraktijk regelmatig terugkeert en waar soms onduidelijkheid over heerst. Hoe lang de termijn precies mag zijn, hangt uiteindelijk dus af van de afweging van de Rechtbank.

In deze zaak is dat zeven maanden. Maar wat als u negen maanden te laat was, of misschien juist na drie maanden heeft geklaagd maar over juridische deskundigheid beschikt? U zult uw zaak dan zorgvuldig moeten afwegen aan de hand van de jurisprudentie. Het is daarom natuurlijk altijd beter zo spoedig mogelijk na ontdekking schriftelijk te klagen over gebreken.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u terecht bij mr M.C. Jonkman