Een aan te kopen woning wordt niet altijd even goed door de koper onderzocht. Een bouwkundige keuring is bovendien doorgaans een visuele inspectie die niet alle gebreken aan het licht brengt. Bij een overspannen woningmarkt is grondig onderzoek soms ook lastig.
Soms blijkt dan na enige tijd dat sprake is van een ware “moneypit”, een woning met gebreken. Daarbij is een van de kostbaarste problemen wel een fundering die op korte termijn moet worden hersteld. Bij een eengezinswoning kunnen met herstel soms bedragen rond de 100.000 Euro zijn gemoeid; vaak een aanzienlijk deel van de koopprijs.
De woning moet geschikt zijn voor normaal gebruik als woning
Het verbaast daarom niet dat regelmatig procedures bij de rechter aanhangig worden gemaakt over dit onderwerp. De koper doet dan een beroep op zogenaamde non-conformiteit; het gekochte voldoet niet aan de eisen die de koper daaraan onder de gegeven omstandigheden mocht stellen.
Wat de koper van een woning mag verwachten draait in de meeste gevallen om artikel 5.3 van de standaard NvM koopakte: de koper mag verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning.
In de rechtspraak is diverse malen geoordeeld dat als gebreken aan de fundering zo ernstig zijn dat ze moeten worden aangepakt, waarbij de woning in feite deels moet worden afgebroken en opnieuw opgebouwd, sprake is van een gebrek dat normale bewoning in de weg staat.
Ouderdomsclausule kan door de rechter worden gepasseerd
Vaak heeft de koper van een oudere woning een ouderdomsclausule aanvaard. Zo’n clausule houdt in dat de koper accepteert dat sprake is van een oudere woning waaraan per definitie door ouderdom meer gebreken kunnen kleven, en waarbij de bouwwijze niet altijd voldoet aan hedendaagse inzichten en eisen.
In geval van een ernstig gebrek kan de rechter de ouderdomsclausule niet van toepassing verklaren op grond van de motivering dat de koper weliswaar bij een oudere woning gebreken mocht verwachten, maar niet zodanig ernstige gebreken dat de woning, voordat deze geschikt is voor normaal gebruik, eerst gedeeltelijk moet worden afgebroken en dan weer opgebouwd.
Onderzoeksplicht, mededelingsplicht en tijdig klagen
Voorwaarde voor toewijzing van een vordering op grond van non-conformiteit is dat koper aan zijn onderzoeksverplichting heeft voldaan (bouwkundig onderzoek, eventueel het stellen van vragen). Daar tegenover staat dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. Als bewezen kan worden dat verkoper hem of haar wel bekende gebreken heeft verzwegen weegt dat in principe zwaarder dan de onderzoeksplicht van de verkoper.
Soms stuit een koper achteraf op informatie van een derde partij waaruit blijkt dat de verkoper op de hoogte was van de gebreken, zie bijvoorbeeld een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 maart 2008: ECLI:NL:RBAMS:2008:BC8915.
Bovendien moet het uiteraard niet zo zijn dat de gebreken al duidelijk zichtbaar waren voorafgaand aan de koop. De woning stond bijvoorbeeld al duidelijk scheef en vertoonde ernstige scheurvorming.
Ten slotte moet tijdig worden geklaagd. Hoewel daar op grond van een arrest van de Hoge Raad geen vaste termijnen voor gelden, worden in lagere rechtspraak wisselende en korte termijnen gehanteerd. Het is zaak om heel snel na ontdekking van gebreken bij de verkoper te klagen.
Ontbinding en schadevergoeding
Afhankelijk van de vordering van de huurder kan de rechter de koopovereenkomst al dan niet gedeeltelijk ontbinden, vernietigen, en/of schadevergoeding toewijzen.
Conclusie
Procedures over verborgen gebreken zijn lastig, omdat de feiten per zaak verschillen en in de rechtszaken van geval tot geval wisselend word geoordeeld. Bovendien speelt wat zich tussen de contractpartijen heeft afgespeeld, hetgeen over en weer is verklaard en niet is verklaard, ook een grote rol. Het gaat vaak om langdurige procedures met bewijsperikelen.
Het is natuurlijk beter om te voorkomen dan genezen, de koper moet zoveel als mogelijk onderzoeken en vragen stellen (en deze bij voorkeur vastleggen in correspondentie), de verkoper moet eventuele gebreken duidelijk melden.
Voordat u aan dergelijke procedures begint, in de positie is van eiser of verweerder, is het verstandig u goed te laten adviseren over de mogelijkheden en kansen.
Neem voor meer informatie vrijblijvend contact op met mr M.C. Jonkman, 0625000951, jonkman@jadvocaten.nl.
Comments are closed