Het DIDAM arrest – Hoge Raad 26-11-2021 transparantie vereist bij civielrechtelijke transacties waarbij de overheid partij is

Bron: HET DIDAM ARREST – Hoge Raad, 26-11-2021 ECLI:NL:HR:2021:1778

Het Didam arrest betrof een procedure tegen de gemeente Montferland door een franchisenemer van Albert Heijn. Deze werd in het voordeel van een andere gegadigde, die tevens een supermarkt exploiteerde in een herontwikkelingsgebied, gepasseerd bij de verkoop van een voormalig gemeentehuis. Beide gegadigden wilden daar hun supermarkt vestigen.

De Hoge Raad oordeelde dat de gemeente in een dergelijk geval niet zomaar aan een partij mag verkopen maar, gelet op het gelijkheidsbeginsel, moet zorgen voor een transparant verkoopproces, waarin sprake is van mededinging.

Dit oordeel is gebaseerd op artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW), op grond van welk artikel een overheidslichaam een privaatrechtelijke bevoegdheid niet mag uitoefenen in strijd met geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht.

Het gevolg is is dat een overheidslichaam bij de verkoop van onroerend goed, als er meer gegadigden zijn (te verwachten) moet verkopen volgens objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Dit is alleen anders als er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij verkoop aan een zittende huurder en met verkoop aan woningcorporaties, omdat de verkoop aan corporaties bijdraagt aan de uitvoering van een wettelijke taak en de behartiging van publieke belangen. Denk ook aan de verkoop van snippergroen.

Het voornemen tot verkoop moet in dat geval wel gemotiveerd openbaar bekend worden gemaakt, en dat kan op de gemeentelijke website.

Uit jurisprudentie nadien blijkt dat deze eisen ook gesteld kunnen worden aan voorafgaand aan het Didam arrest gesloten koopovereenkomsten. Gevorderd zal kunnen worden dat een een- op een verkoop alsnog wordt gepubliceerd, mogelijk moet alsnog een selectieprocedure worden gevolgd. Dit kan leiden tot een schadeclaim jegens de gemeente. De gegadigde zal wel moeten aantonen dat hij concreet bereid en in staat is het onroerend goed te kopen. Bovendien blijkt uit jurisprudentie dat eerder gemaakte afspraken en gewekt vertrouwen een rol spelen.

De Didam criteria gelden ook bij ruil van grond.

Heeft u vragen over het Didam arrest? Die kunt u stellen aan mr M.C. Jonkman, 0625000951, jonkman@jadvocaten.nl