Categorie Archief Bouwrecht

Procedure over referendum cultuurcluster Zaanstad

De gemoederen in Zaanstad zijn al geruime tijd verhit door de komst van het zogenaamde Cultuurcluster. De bedoeling van de gemeente Zaanstad is nabij het treinstation van Zaanstad een Cultuurcluster gebouw op te richten waarin allerhande culturele organisaties in Zaanstad worden geconcentreerd. Deze organisaties moeten hun huidige locaties verlaten.

Inwoners van de gemeente Zaanstad hebben bezwaar tegen de hoge kosten en vrezen ook dat het Cultuurcluster zal leiden tot extra verloedering van andere delen van de stad. Zo komt de voormalige Verkadefabriek aan de Westzijde deels leeg te staan.

Hoe zit deze zaak nu juridisch in elkaar, is het nog mogelijk het Cultuurcluster tegen te houden?

Planologisch bezien is het Cultuurcluster al meer dan 10 jaar geleden mogelijk gemaakt in bestemmingsplan Inverdan. Het principebesluit over de planologische inpassing van het Cultuurcluster is dus al lang geleden genomen, daar valt voor belanghebbenden niets meer tegen te ondernemen. Een omgevingsvergunning voor het Cultuurcluster moet nog wel worden verleend. Een ontwerp is eind december 2017 ter inzage gelegd. Als een omgevingsvergunning wordt verleend kan daar tegen worden geprocedeerd, maar omdat de ontwikkeling in principe al is toegestaan, mag worden verwacht dat uiteindelijk een omgevingsvergunning wordt verleend en dat een procedure over de omgevingsvergunning hoogstens een bijstelling op detailniveau en uitstel oplevert.

Op 16 februari 2017 bleek dat het Cultuurcluster aanzienlijk meer gaat kosten dan begroot: de gemeenteraad van Zaanstad heeft toen besloten om het investeringsbudget ten behoeve van de realisatie van het Cultuurcluster met € 7.700.000,- te verhogen, het zogenaamde kredietbesluit.

Over dit laatste besluit, het kredietbesluit, hebben kiesgerechtigden om een referendum verzocht. Dat is op grond van artikel 5 van de Referendumverordening Zaanstad mogelijk als een kennisgeving daartoe tenminste vijf dagen voor een raadsbesluit wordt gedaan, en wordt gesteund door tenminste 500 kiesgerechtigden. Met deze kennisgeving staat nog niet vast dat ook daadwerkelijk een referendum kan worden gehouden: op grond van artikel 6 van de Referendumverordening van de Gemeente Zaanstad moet, als de raad zou besluiten dat een referendum kan worden gehouden, vervolgens nog een verzoek daartoe worden ingediend dat door 6000 kiesgerechtigden wordt gesteund.

Zover kwam het aanvankelijk niet. Nadat de gemeenteraad advies had ingewonnen bij rechtsgeleerden, die adviseerden dat een referendum over het kredietbesluit vanuit juridisch oogpunt mogelijk was, nam de gemeenteraad tevens op 16 februari 2017 het besluit dat zij om dringende redenen als bedoeld in artikel 3 k van de Referendumverordening geen referendum zou worden gehouden.

De gemeenteraad legde aan dit besluit ten grondslag dat de ruimtelijke besluitvorming reeds lang had plaatsgevonden, en dat bovendien met ontwikkelaars een vaststellingsovereenkomst was gesloten over de bouw van het Cultuurcluster. Het niet doorgaan van het Cultuurcluster is daarom ondenkbaar en zou ernstige schade berokkenen, aldus de gemeenteraad. Bovendien zou een referendum tot ontoelaatbare vertraging leiden.

Tegen dit besluit werd door belanghebbenden eerst bezwaar ingediend, en na afwijzing daarvan een voorlopige voorziening en beroep.

De Rechtbank Noord-Holland oordeelde op 21 december 2017, met dat het besluit van de gemeenteraad van Zaanstad om op grond van dringende redenen geen referendum te houden niet door de beugel kan. Het besluit van de gemeente betekent in feite dat zij geen referendum wil houden omdat de uitkomst “nee” zou kunnen zijn, aldus de Rechtbank. Zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2017:11154procedurereferendumcultuurclusterzaanstad

De Rechtbank verwoordt het als volgt:

Omdat het referendum een democratisch instrument is, kan de eventuele uitkomst (“een mogelijk nee als uitkomst”) geen dringende reden opleveren om een referendum niet te houden. Aangezien het om een raadgevend referendum gaat, kan het definitief niet doorgaan van het Cultuurcluster geen rechtstreeks gevolg zijn van het houden van het referendum. Het is namelijk de raad die, nadat het referendum is gehouden, beslist over de consequenties van de uitkomst van het referendum voor het kredietbesluit. Ook als een referendum zou worden gehouden, beslist uiteindelijk de raad over het al dan niet doorgaan van het Cultuurcluster. Zoals onder 6.5 is vermeld, is deze besluitvorming van de raad in de Referendumverordening niet genormeerd.

Het argument dat een referendum vertraging zou opleveren wijst de rechtbank tevens van de hand. Het referendum had in de periode voorafgaand aan de procedure al plaats kunnen vinden, aldus de Rechtbank.

De Rechtbank heeft hiermee naar mijn indruk een redelijk opmerkelijke uitspraak gedaan, die afwijkt van jurisprudentie over dit onderwerp, waarin de overheid een praktisch onbeperkte mate van beoordelingsruimte wordt gegeven tot afwijzing van een initiatief tot het houden van een referendum. Op zich is dit begrijpelijk gelet op het feit dat de rechter besluiten van de overheid, waarbij sprake is van beoordelingsvrijheid, besluiten slechts marginaal mag toetsen.

Bovendien moet worden opgemerkt dat een vergelijking met andere uitspraken over dit onderwerp lastig is, omdat gemeenten van elkaar verschillende referendumverordeningen hebben.

Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Raad van State uit 2017: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2017:2878. In deze zaak ging het om een initiatief om een referendum te houden over de vestiging van een asielzoekerscentrum. De gemeente wees dat af, omdat de ruimtelijke besluitvorming al was voltooid. De Raad van State honoreerde dat besluit, en besteedde geen of nauwelijks aandacht aan de inhoud van de motivering van het besluit van de Gemeente, en aan het argument van appellanten dat zij zich door een zo ruime mogelijkheid tot afwijzing beknot zagen in hun democratisch recht.

In een vergelijkbare zaak, tevens betreffende een initiatief tot een referendum over een investeringsbesluit terwijl de ruimtelijke besluitvorming, net als in de cultuurclusterzaak, al was afgerond, werd door de Rechtbank Midden-Nederland, zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2013:3613 geoordeeld dat de gemeenteraad van Hoorn terecht besloot dat geen referendum kon worden gehouden.

Wel was het besluit van de gemeenteraad te Hoorn gegrond op een artikel in de Referendumverordening dat i hield dat een referendum niet kan worden gehouden over raadsbesluiten die hun grondslag vinden in een eerder besluit waarover een referendum had kunnen worden gehouden. De Referendumverordening van de gemeente Zaanstad kent een vergelijkbaar artikel, maar daar heeft de gemeenteraad uitdrukkelijk geen beroep op gedaan, getuige een passage uit de uitspraak in de cultuurclusterzaak, rechtsoverweging 6.2:

In de schriftelijke toelichting is namens de raad benadrukt dat het referendumbesluit is gebaseerd op artikel 3, aanhef en onder k, van de Referendumverordening en niet op enig ander onderdeel van dit artikel.

Zie ten slotte ook http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2015:11183, waarbij wel sprake was van een nog te nemen besluit, en geen van de uitzonderingsgronden voor het houden van een referendum van toepassing was. De gemeente Landsmeer betoogde in deze zaak dat zij, omdat in de aanhef van artikel 3 van haar Referendumverordening staat dat een referendum kan worden gehouden, ten allen tijde kan besluiten geen referendum te houden. In dit geval vond de gemeente Landsmeer een referendum prematuur. De Rechtbank ging daar in mee.

Mogelijk was de zaak voor Zaanstad anders verlopen als zij haar besluit wel had gegrond op de uitzonderingsgrond in artikel 3.g van de Referendumverordening Zaanstad: besluiten die naar het oordeel van de raad hun grondslag vinden in een eerder genomen beslissing waarover een referendum is gehouden of kon worden gehouden.

Of dat zo zou zijn geweest en hoe de Raad van State in hoger beroep zou hebben geoordeeld blijft ongewis, want de gemeenteraad van Zaanstad heeft op 28 januari 2018 besloten dat er wel een referendum kan worden gehouden. Inmiddels is of wordt een verzoek tot het houden van een referendum ingediend, vergezeld van 5.000 handtekeningen, zo begrijp ik uit de website van de initiatiefnemer: www.kultuurklutser.nl;

Uit gepubliceerde raadsstukken blijkt dat de gemeenteraad zich al voorbereidt op de mogelijkheid van bezwaar en beroep door derde belanghebbenden tegen het uiteindelijke besluit over het houden van een referendum. In dat uiteindelijke besluit moet door de gemeente worden beoordeeld of het aantal vereiste handtekeningen door de initiatiefnemers is verkregen. De aanbesteding van het project is met enige maanden uitgesteld.

Als er genoeg steunverklaringen zijn, zal een referendum worden gehouden. Over wat de gemeenteraad vervolgens met de uitkomst doet, en of dat betekent of het Cultuurcluster doorgaat of niet, is niets te zeggen. Het referendum is immers raadgevend, de gemeenteraad kan met de uitkomst doen wat zij wil.

Vragen over omgevingsrecht en bestuursrecht? Neem vrijblijvend contact met ons op.

Procedure over referendum cultuurcluster Zaanstad

De gemoederen in Zaanstad zijn al geruime tijd verhit door de komst van het zogenaamde Cultuurcluster. De bedoeling van de gemeente Zaanstad is nabij het treinstation van Zaanstad een Cultuurcluster gebouw op te richten waarin allerhande culturele organisaties in Zaanstad worden geconcentreerd. Deze organisaties moeten hun huidige locaties verlaten.

Inwoners van de gemeente Zaanstad hebben bezwaar tegen de hoge kosten en vrezen ook dat het Cultuurcluster zal leiden tot extra verloedering van andere delen van de stad. Zo komt de voormalige Verkadefabriek aan de Westzijde deels leeg te staan.

Hoe zit deze zaak nu juridisch in elkaar, is het nog mogelijk het Cultuurcluster tegen te houden?

Planologisch bezien is het Cultuurcluster al meer dan 10 jaar geleden mogelijk gemaakt in bestemmingsplan Inverdan. Het principebesluit over de planologische inpassing van het Cultuurcluster is dus al lang geleden genomen, daar valt voor belanghebbenden niets meer tegen te ondernemen. Een omgevingsvergunning voor het Cultuurcluster moet nog wel worden verleend. Een ontwerp is eind december 2017 ter inzage gelegd. Als een omgevingsvergunning wordt verleend kan daar tegen worden geprocedeerd, maar omdat de ontwikkeling in principe al is toegestaan, mag worden verwacht dat uiteindelijk een omgevingsvergunning wordt verleend en dat een procedure over de omgevingsvergunning hoogstens een bijstelling op detailniveau en uitstel oplevert.

Op 16 februari 2017 bleek dat het Cultuurcluster aanzienlijk meer gaat kosten dan begroot: de gemeenteraad van Zaanstad heeft toen besloten om het investeringsbudget ten behoeve van de realisatie van het Cultuurcluster met € 7.700.000,- te verhogen, het zogenaamde kredietbesluit.

Over dit laatste besluit, het kredietbesluit, hebben kiesgerechtigden om een referendum verzocht. Dat is op grond van artikel 5 van de Referendumverordening Zaanstad mogelijk als een kennisgeving daartoe tenminste vijf dagen voor een raadsbesluit wordt gedaan, en wordt gesteund door tenminste 500 kiesgerechtigden. Met deze kennisgeving staat nog niet vast dat ook daadwerkelijk een referendum kan worden gehouden: op grond van artikel 6 van de Referendumverordening van de Gemeente Zaanstad moet, als de raad zou besluiten dat een referendum kan worden gehouden, vervolgens nog een verzoek daartoe worden ingediend dat door 6000 kiesgerechtigden wordt gesteund.

Zover kwam het aanvankelijk niet. Nadat de gemeenteraad advies had ingewonnen bij rechtsgeleerden, die adviseerden dat een referendum over het kredietbesluit vanuit juridisch oogpunt mogelijk was, nam de gemeenteraad tevens op 16 februari 2017 het besluit dat zij om dringende redenen als bedoeld in artikel 3 k van de Referendumverordening geen referendum zou worden gehouden.

De gemeenteraad legde aan dit besluit ten grondslag dat de ruimtelijke besluitvorming reeds lang had plaatsgevonden, en dat bovendien met ontwikkelaars een vaststellingsovereenkomst was gesloten over de bouw van het Cultuurcluster. Het niet doorgaan van het Cultuurcluster is daarom ondenkbaar en zou ernstige schade berokkenen, aldus de gemeenteraad. Bovendien zou een referendum tot ontoelaatbare vertraging leiden.

Tegen dit besluit werd door belanghebbenden eerst bezwaar ingediend, en na afwijzing daarvan een voorlopige voorziening en beroep.

De Rechtbank Noord-Holland oordeelde op 21 december 2017, met dat het besluit van de gemeenteraad van Zaanstad om op grond van dringende redenen geen referendum te houden niet door de beugel kan. Het besluit van de gemeente betekent in feite dat zij geen referendum wil houden omdat de uitkomst “nee” zou kunnen zijn, aldus de Rechtbank. Zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2017:11154procedurereferendumcultuurclusterzaanstad

De Rechtbank verwoordt het als volgt:

Omdat het referendum een democratisch instrument is, kan de eventuele uitkomst (“een mogelijk nee als uitkomst”) geen dringende reden opleveren om een referendum niet te houden. Aangezien het om een raadgevend referendum gaat, kan het definitief niet doorgaan van het Cultuurcluster geen rechtstreeks gevolg zijn van het houden van het referendum. Het is namelijk de raad die, nadat het referendum is gehouden, beslist over de consequenties van de uitkomst van het referendum voor het kredietbesluit. Ook als een referendum zou worden gehouden, beslist uiteindelijk de raad over het al dan niet doorgaan van het Cultuurcluster. Zoals onder 6.5 is vermeld, is deze besluitvorming van de raad in de Referendumverordening niet genormeerd.

Het argument dat een referendum vertraging zou opleveren wijst de rechtbank tevens van de hand. Het referendum had in de periode voorafgaand aan de procedure al plaats kunnen vinden, aldus de Rechtbank.

De Rechtbank heeft hiermee naar mijn indruk een redelijk opmerkelijke uitspraak gedaan, die afwijkt van jurisprudentie over dit onderwerp, waarin de overheid een praktisch onbeperkte mate van beoordelingsruimte wordt gegeven tot afwijzing van een initiatief tot het houden van een referendum. Op zich is dit begrijpelijk gelet op het feit dat de rechter besluiten van de overheid, waarbij sprake is van beoordelingsvrijheid, besluiten slechts marginaal mag toetsen.

Bovendien moet worden opgemerkt dat een vergelijking met andere uitspraken over dit onderwerp lastig is, omdat gemeenten van elkaar verschillende referendumverordeningen hebben.

Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Raad van State uit 2017: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2017:2878. In deze zaak ging het om een initiatief om een referendum te houden over de vestiging van een asielzoekerscentrum. De gemeente wees dat af, omdat de ruimtelijke besluitvorming al was voltooid. De Raad van State honoreerde dat besluit, en besteedde geen of nauwelijks aandacht aan de inhoud van de motivering van het besluit van de Gemeente, en aan het argument van appellanten dat zij zich door een zo ruime mogelijkheid tot afwijzing beknot zagen in hun democratisch recht.

In een vergelijkbare zaak, tevens betreffende een initiatief tot een referendum over een investeringsbesluit terwijl de ruimtelijke besluitvorming, net als in de cultuurclusterzaak, al was afgerond, werd door de Rechtbank Midden-Nederland, zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2013:3613 geoordeeld dat de gemeenteraad van Hoorn terecht besloot dat geen referendum kon worden gehouden.

Wel was het besluit van de gemeenteraad te Hoorn gegrond op een artikel in de Referendumverordening dat i hield dat een referendum niet kan worden gehouden over raadsbesluiten die hun grondslag vinden in een eerder besluit waarover een referendum had kunnen worden gehouden. De Referendumverordening van de gemeente Zaanstad kent een vergelijkbaar artikel, maar daar heeft de gemeenteraad uitdrukkelijk geen beroep op gedaan, getuige een passage uit de uitspraak in de cultuurclusterzaak, rechtsoverweging 6.2:

In de schriftelijke toelichting is namens de raad benadrukt dat het referendumbesluit is gebaseerd op artikel 3, aanhef en onder k, van de Referendumverordening en niet op enig ander onderdeel van dit artikel.

Zie ten slotte ook http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2015:11183, waarbij wel sprake was van een nog te nemen besluit, en geen van de uitzonderingsgronden voor het houden van een referendum van toepassing was. De gemeente Landsmeer betoogde in deze zaak dat zij, omdat in de aanhef van artikel 3 van haar Referendumverordening staat dat een referendum kan worden gehouden, ten allen tijde kan besluiten geen referendum te houden. In dit geval vond de gemeente Landsmeer een referendum prematuur. De Rechtbank ging daar in mee.

Mogelijk was de zaak voor Zaanstad anders verlopen als zij haar besluit wel had gegrond op de uitzonderingsgrond in artikel 3.g van de Referendumverordening Zaanstad: besluiten die naar het oordeel van de raad hun grondslag vinden in een eerder genomen beslissing waarover een referendum is gehouden of kon worden gehouden.

Of dat zo zou zijn geweest en hoe de Raad van State in hoger beroep zou hebben geoordeeld blijft ongewis, want de gemeenteraad van Zaanstad heeft op 28 januari 2018 besloten dat er wel een referendum kan worden gehouden. Inmiddels is of wordt een verzoek tot het houden van een referendum ingediend, vergezeld van 5.000 handtekeningen, zo begrijp ik uit de website van de initiatiefnemer: www.kultuurklutser.nl;

Uit gepubliceerde raadsstukken blijkt dat de gemeenteraad zich al voorbereidt op de mogelijkheid van bezwaar en beroep door derde belanghebbenden tegen het uiteindelijke besluit over het houden van een referendum. In dat uiteindelijke besluit moet door de gemeente worden beoordeeld of het aantal vereiste handtekeningen door de initiatiefnemers is verkregen. De aanbesteding van het project is met enige maanden uitgesteld.

Als er genoeg steunverklaringen zijn, zal een referendum worden gehouden. Over wat de gemeenteraad vervolgens met de uitkomst doet, en of dat betekent of het Cultuurcluster doorgaat of niet, is niets te zeggen. Het referendum is immers raadgevend, de gemeenteraad kan met de uitkomst doen wat zij wil.

Vragen over omgevingsrecht en bestuursrecht? Neem vrijblijvend contact met ons op.

No cure, no pay verbod voor advocaten

Het is advocaten in Nederland op grond van artikel 7.7. van de Verordening voor de advocatuur, zie:http://regelgeving.advocatenorde.nl/content/verordening-op-de-advocatuur niet toegestaan om op no cure, no pay basis te werken. Overtreding van die regel kan lijden tot schorsing of schrapping van het tableau. In het beste geval kan een advocaat die de no cure, no pay regel overtreedt door de tuchtrechter tijdelijk worden geschorst en worden veroordeeld tot terugbetaling van een op grond van “no cure, no pay” verkregen betaling.

Zie voor diverse tuchtrechtuitspraken: http://www.tuchtrecht.overheid.nl

Uit de tuchtrechtspraak blijkt dat advocaten het verbod op “no cure, no pay” soms vermijden door het oprichten van een afzonderlijke onderneming die dan de no cure, no pay zaken aanneemt, of door samenwerking met zo’n onderneming. Ook dat leidde tot schrapping van de betreffende advocaat van het tableau.

De Raad van Discipline in het ressort Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 26 september 2016, zaaknummer 16-303, blijkt dat ook in strijd is met het verbod op nu cure, no pay om te adverteren met no cure, no pay. In dit geval bevatten zoekwoorden van advertenties op internet die naar de website van het kantoor verwezen de woorden no cure, no pay. Dat mocht dus niet.

De achtergrond van een no cure, no pay verbod is dat de (ook de overheid) vreest voor “Amerikaanse toestanden”, voor een claimcultuur waarbij advocaten aan “ambulance chasing”  doen en zichzelf onevenredig hoge beloningen toekennen. Bovendien zou het tot het opdrijven van de hoogte van door rechters toegekende schadevergoedingen leiden.

Wat wel is toegestaan is no cure, less pay. De Nederlandse Orde van Advocaten licht dat op haar website (http://www.advocatenorde.nl) als volgt toe:

In de tuchtrechtspraak is sinds lange tijd bepaald dat een declaratieafspraak geoorloofd is die ertoe leidt dat bij het uitblijven van een positief resultaat wordt gedeclareerd op basis van een laag uurtarief, doch bij een positief resultaat een hoger tarief zal gelden (zie onder meer HvD 9 februari 1998, Advocatenblad 19 maart 1999). Er bestaat dan ook geen wezenlijk bezwaar tegen een afspraak waarbij de verhoging van het lage tarief in geval van het bereiken van een positief gevolg wordt gerelateerd aan een percentage van de waarde van dat positieve gevolg, mits het lage tarief maar kostendekkend is en voorziet in een bescheiden salaris voor de advocaat.

Kort gezegd betekent no cure, less pay dat een basissalaris wordt afgesproken, waarop de advocaat bij het behalen van een positief resultaat een toeslag wordt toegekend. Het basistarief moet wel voldoende zijn om de kosten te dekken (griffierecht en dergelijke) en te voorzien in een bescheiden salaris voor de advocaat.

JNW advocaten werkt niet op no cure, no pay basis, maar wel, als de zaak daar geschikt voor is, op no cure, less pay basis. Dus een basistarief en bij het behalen van succes een toeslag op dat tarief.

Neem bij interesse en vragen vrijblijvend contact met ons op: info@jnwadvocaten.nl of bel: 075 202 67 16.

Een eerste gesprek is kostenloos.

Hulp bij zelf procederen

Als een procedure zich ervoor leent kan JNW advocaten u bijstaan door hulp bij zelf procederen. Kosten voor bijstand door een advocaat kunnen aanzienlijk oplopen, en niet iedereen heeft daarvoor voldoende budget. Ook in geval van een rechtsbijstandsverzekering is het budget voor advocaatkosten eindig. Met name procedures tegen de overheid kunnen erg uitgebreid zijn. Regelmatig is sprake van meer dan een procedure, zoals bezwaar, een voorlopige voorziening en bodemprocedure. Ondernemingen en instellingen beschikken regelmatig zelf over voldoende juridische capaciteit om een deel van het juridische werk te doen.

hulp bij zelf procederen

In procedures waarbij vertegenwoordiging door een advocaat niet verplicht is, bieden wij daarom de mogelijkheid om juridische werkzaamheden gedeeltelijk aan ons uit te besteden. Wij stellen bijvoorbeeld een processtuk op, en u gaat zelf naar de zitting. Of wij adviseren, en overleggen met u over de te volgen strategie. Deze manier van werken moet u natuurlijk liggen en geschikt voor u zijn. En betekent natuurlijk wel dat goede afspraken worden gemaakt over de wederzijdse verantwoordelijkheden.

Interesse? Neem vrijblijvend contact op met mr M.C. Jonkman: email: jonkman@jadvocaten.nl , telefoon: 0625000951

 

Bouwleges, waar ligt de grens?

Een advocaat nodig voor procederen over bouwleges? Kies voor JNW advocaten voor direct een redelijk tarief en professionele rechtsbijstand. Gemeenten zijn op grond van artikel 229 b  van de Gemeentewet bevoegd om rechten te heffen voor dienstverlening. Dat gebeurt onder meer in de vorm van leges voor het verlenen van omgevingsvergunningen. Gemeenten zijn op grond van de Gemeentewet vrij om naar eigen inzicht leges te heffen, met die beperking dat de hoogte van de leges niet afhankelijk mag worden gesteld van winst, inkomen of vermogen.bouwleges advocaat

Bovendien mogen de baten van de leges die op grond van een Legesverordening worden geheven de kosten van de dienstverlening die daarmee was gemoeid niet overtreffen. Wat dus wel mag, op grond van de Gemeentewet, is dat leges voor een omgevingsvergunning hoger zijn dan de daarmee gemoeide kosten, terwijl leges voor bijvoorbeeld huwelijken lager zijn. Er is dan sprake van zogenaamde kruissubsidiering.

Uit de Gemeentewet en vaste jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat gemeenten veel vrijheid hebben bij de legesheffing. De Hoge Raad achtte een leges van ongeveer 1,9 procent van de bouwsom redelijk.

In het kader van de totstandkoming van de Wabo zijn de leges aan de orde geweest. In 2010 heeft het Rijk samen met Provincies en Gemeenten een Handreiking Legestarieven Wabo opgesteld waarin kruissubsidiering is uitgesloten, en waarin aanbevelingen worden gegeven om tot een redelijke vaststelling van tarieven te komen.

Sinds de financiële crisis wordt veel over bouwleges geprocedeerd, omdat gemeenten tarieven voor bouwleges enorm hebben verhoogd.  In sommige gemeenten kunnen de leges wel 8 tot 13 procent van een bouwsom bedragen.

De inzet van procedures is, onder meer, dat sprake zou zijn van een onredelijke heffing, en van een niet toelaatbare kruissubsidiering gelet op de Handreiking legestarieven en/of de Europese Dienstenrichtlijn.

De Hoge Raad heeft in 2015 uitgesproken dat kruissubsidiering binnen de gemeentelijke legesverordening is toegestaan (vindplaats: ECLI: NL: HR:2015:282). De Hoge Raad motiveert haar arrest met de stelling dat de wet (Wabo en Gemeentewet) kruissubsidiering niet verbieden.

In 2017 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de legesverordening van de gemeente Rotterdam. Inzet van de procedure was dat de wijze van berekening van leges door de gemeente Rotterdam neerkomt op een willekeurige, onredelijke heffing. Er was sprake van een zogenaamd zaagtandsysteem, waarbij bij bepaalde bedragen een bepaald legesbedrag was verschuldigd. Een verschuil van 0,01 cent kon een enorm verschil in leges betekenen. De Hoge Raad achtte dit systeem acceptabel.

Onduidelijk is of er een grens aan de hoogte van leges kan worden gesteld, en welke. Kunnen leges zo hoog zijn dat sprake is van een willekeurige heffing en zo ja, wanneer is dat zo? Bovendien in de rechtspraak uitgemaakt (in voornoemd arrest kwam dat althans niet aan de orde) of en in hoeverre de Dienstenrichtlijn kruissubsidiering verbiedt, en of kruissubsidiering binnen een legesverordening ook is toegestaan als een gemeenteraad de inhoud van de Handreiking Legestarieven Wabo als beleidsregel hanteert.

Twijfelt u of u teveel leges moet betalen? Wat zeker is, is dat de baten betreffende de gehele Legesverordening de kosten die daarmee waren gemoeid niet mogen overtreffen. Of dat zo is, moet worden beoordeeld aan de kant van de gemeentelijke begroting voor een betreffend jaar. Bij twijfel is te adviseren om deze bij de gemeente op te vragen.

Een goede voorbereiding bij het indienen van de aanvraag kan ook veel kosten besparen. Het is met name van belang, voor zover mogelijk, de vergunning vrije activiteiten (bijvoorbeeld inpandige verbouwing voor zover daar geen omgevingsvergunning voor nodig is),  af te splitsen van de vergunning plichtige activiteiten. Voor vergunning vrije activiteiten hoeft u in principe geen vergunning aan te vragen. Er is dan ook geen beoordeling en dienstverlening door de gemeente voor nodig.

Vragen?

Neem contact op met mr M.C. Jonkman, bel: 0625000951, of email:  jonkman@jadvocaten.nl

Vastgoedrechtadvocaat

Heeft u een advocaat vastgoedrecht nodig? Kies dan voor JNW advocaten voor direct een redelijk tarief en professionele rechtsbijstand.

Mascha Jonkman is een ervaren vastgoedrechtadvocaat en advocaat omgevingsrecht: zij is sinds 1998 advocaat en gespecialiseerd in het adviseren en procederen op gebied van koop/verkoop, huurrecht, projectontwikkeling, burenrecht, bouwrecht en omgevingsrecht in opdracht voor onder meer particulieren, aannemers, projectontwikkelaars, makelaars en de overheid. Lara van Nieuwenhuizen is specialist omgevingsrecht.

vastgoedrechtadvocaat

De combinatie van de specialisatie vastgoed en omgevingsrecht staat garant voor een betere en vollediger behandeling van uw zaak.  In zaken over vastgoed speelt het omgevingsrecht vaak een rol. Bij de verkoop of aankoop van vastgoed, en bij bouw en projectontwikkeling zijn omgevingsrechtelijke aspecten van belang.

U kunt bij mr Jonkman onder meer terecht voor:

  • advies en geschillen over aankoop en verkoop van onroerend goed; planologische (on)mogelijkheden, verborgen gebreken, burenrecht, vve, erfdienstbaarheden;
  • vragen en geschillen betreffende projectontwikkeling; het opzetten en ontvlechten samenwerkingen; planologische aspecten, geschillen met de overheid;
  • advies geschillen over bouwprojecten,  bouwarbitrages;
  • advies en geschillen over omgevingsrecht; omgevingsvergunningen, leges, bezwaar;
  • huurrecht woon- en bedrijfsruimte;
  • ontruimingen van vastgoed, terugvordering van eigendom, beslagen, kort gedingen;
  • beperkt zakelijke rechten, erfpacht, burenrecht, verjaring.

Neem vrijblijvend contact op met mr Mascha Jonkman: email:  jonkman@jadvocaten.nl, bel 075 202 6716, of vul onderstaand contactformulier in, dan nemen wij spoedig contact met u op.

 

 

 

Funderingsherstel, betalen de buren mee?

Het komt vaak voor dat funderingsherstel nodig is bij tussenwoningen. Deze woningen delen muren met elkaar. Als dan funderingsherstel noodzakelijk is moet de gemeenschappelijke muur worden gefundeerd.

Moeten de buren meebetalen? Het antwoord is ja, indien funderingsherstel noodzakelijk is. Dat funderingsherstel noodzakelijk is moet wel kunnen worden aangetoond, bij voorkeur door technisch onderzoek. Is funderingsherstel noodzakelijk, dan moeten de buren een deel daarvan meebetalen. Bovendien kunnen alleen kosten die gemaakt zijn voor funderingsherstel bij de buren in rekening worden gebracht.

Ik kom regelmatig in mijn praktijk tegen dat het eerste contact dat tussen de buren plaatsheeft de rekening is die in de bus valt met een deel van de kosten van het funderingsherstel.

Het spreekt voor zich dat dat een vlotte afwikkeling en de onderlinge verstandhouding niet ten goede komt. Bovendien kan schade ontstaan door het aan een kant funderen van een gebouw. Het is uiteraard verstandiger is in dit soort gevallen vooraf overleg te hebben; ook over de toe te passen techniek, de te selecteren aannemer en de kostenverdeling.

Vragen? Neem contact op met mr M.C. Jonkman